GLAUCO DINIZ DUARTE – Supervalorização de imóveis deixa aluguel mais atraente

Supervalorização de imóveis deixa aluguel mais atraente. Mesmo com fortes altas, os preços dos novos contratos de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro têm subido a proporções menores do que a valorização dos imóveis nos últimos anos, apontam levantamentos do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), feitos a pedido do G1. Em alguns casos, a alta dos preços de venda foi quase três vezes a alta dos aluguéis.

Na capital paulista, de acordo com o índice FipeZap, os preços pagos por novos inquilinos subiram 38% entre maio de 2008 e o mesmo mês deste ano, para um valor médio de R$ 32 o metro quadrado. Os preços de imóveis para venda, contudo, tiveram mais do que o dobro de alta no mesmo período, 85%, a um preço médio de R$ 5.313 por metro quadrado em maio de 2011.

No Rio, segundo o FipeZap, o valor dos novos aluguéis subiu 73% no mesmo intervalo, a R$ 34 o metro quadrado em maio deste ano. O preço médio dos imóveis para a venda, contudo, subiu 114%, fazendo o preço médio do metro quadrado para venda chegar a R$ 6.380 na capital fluminense no mês passado.

Para o consultor financeiro Gustavo Cerbasi, a alta valorização para venda aponta para uma saturação de mercado, um sinal de que os imóveis estão sendo vendidos a um valor maior do que valem. “Os preços dos imóveis não refletem tanto a realidade, são muito influenciados pelo momento (…). O aluguel é mais consistente com o valor do mercado”, afirma.
Para o diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, os dados apontam que a curva de ascendência de preços de imóveis pode começar a estabilizar alguma coisa e poderá até cair. “Eu acredito que uma pequena parcela [dos imóveis a venda] extrapolou, passou os limites do razoável”, opina.

Alta bem maior que a inflação
Apesar da menor alta, contudo, os preços do aluguel tiveram alta bem superior à da inflação pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no período, que foi de cerca de 18%, ressalta o coordenador do índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn.

O levantamento do Creci-SP mostra comportamento parecido nos bairros de São Paulo, comparando preços de janeiro de 2007 com os de janeiro deste ano. A entidade mede o preço por zonas, levando em conta bairros com maior ou menor valorização.
A maior diferença entre a variação das duas modalidades foi registrada na Zona E, que inclui bairros de regiões periféricas, como Capão Redondo, Grajaú, Guaianases e São Mateus. Nessas áreas, o preço médio do aluguel subiu 69% no período, de R$ 390 para R$ 660. Para venda, a alta foi de 205%, de R$ 1.012,76 para R$ 3.085,11 o metro quadrado, na mesma comparação. Zylberstajn, do FipeZap, explica que a relação entre oferta e demanda é o que faz os preços subirem e, dessa forma, o preço do aluguel mostra o quanto as pessoas de fato estão dispostas a pagar.

Ele avalia, contudo, que os consumidores têm preferido comprar um imóvel a pagar aluguel. “O acesso ao financiamento foi muito facilitado nos últimos anos, um incentivo para as pessoas comprarem”, diz.

Zylberstajn ressalta que outro índice que mostra o quão mais caro está o preço para a venda é a chamada taxa de aluguel (razão entre o preço do m2 de locação e de venda). Em São Paulo, por exemplo, ela estava em 0,77% em maio de 2008, caindo para 0,57% em maio deste ano, de acordo com o FipeZap. No Rio, ela passou de 0,54% para 0,43% no mesmo período (para o cálculo da taxa, a Fipe só considera regiões que têm um número mínimo de anúncios).

“Em termos relativos, hoje é melhor morar de aluguel do que em maio de 2008. Mas em termos absolutos, o aluguel está mais caro. Mas comprar está bem mais caro do que pagar aluguel”, explica.

Comprar ou alugar?
Por conta da forte valorização dos imóveis, o consultor Cerbasi avalia que este não seja o melhor momento para comprar um imóvel.

De acordo com ele, como as notícias de saturação do mercado são muito recentes, a sugestão é que o interessado espere até o segundo semestre deste ano para a compra, aproveitando o período para fazer uma poupança maior para a entrada. Caso prefira fazer a aquisição de imediato, a dica é fazer uma oferta com o preço um pouco abaixo do solicitado, levando em conta uma desvalorização.

“Se a pessoa não encontrou o imóvel ideal, o aluguel é mais oportuno ”, diz, acrescentando que, depois da compra, geralmente ainda surgem outros investimentos, como reformas.

De olho nos altos preços, o advogado Thiago Corrêa, de 28 anos, que se casou em abril deste ano, disse que fez a opção de morar de aluguel por um tempo até que o casal junte dinheiro suficiente para a compra de um imóvel sem precisar entrar em longos financiamentos.

“Se eu comprasse um imóvel hoje não seria o adequado (…). Prefiro pagar aluguel e continuar guardando dinheiro do que pagar juros exorbitantes”, afirmou. Corrêa disse que até conseguiria comprar um imóvel, mas não nos padrões do apartamento que aluga. “Além do custo do imóvel, ainda tem as reformas, as taxas do financiamento, os impostos. Por conta disso, a gente pretende comprar, mas não muito em breve, dentro de uns dois, três anos”, revela.

Na ponta do lápis
O professor de economia do Programa de Educação Continuada da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Evaldo Alves, dá outras dicas para os indecisos sobre a compra ou o aluguel.

De acordo com ele, o primeiro critério é que a pessoa não comprometa mais de 30% da renda mensal com habitação, seja com aluguel ou financiamento.

Segundo Alves, para quem tem dinheiro para as duas opções, vale levar em conta que, no financiamento, é possível negociar uma variação fixa do valor mensal. Já no caso do aluguel, os contratos vencem e os valores acabam sendo reajustados. “A vantagem do financiamento, do ponto de vista de reembolso, é que vai ser algo constante, previsto no estabelecido no contrato”, diz.

Antes de comprar, contudo, é importante avaliar o bairro, se é uma região que está valorizando ou se degradando. Na opinião do professor, contudo, não é possível pensar que os preços do imóveis irão cair muito. “As cidades não vão parar de crescer. A desvalorização somente vai ocorrer nas áreas que estão se degradando ou naquelas que estão mudando de habitacional para comercial”.

O professor também dá a dica que a decisão pode variar muito de acordo com a idade da pessoa. Para ele, jovens solteiros talvez vejam mais vantagem no financiamento do que pais de família.

Alternativas
Solteiro e sem filhos, o desenhista têxtil Alexandre Gijon, de 28 anos, fez a opção de sair da casa da mãe e morar de aluguel há cerca de um ano. Para não pesar no orçamento, ele optou por dividir o imóvel com uma amiga. “Como eu não tenho uma boa entrada, optei pelo aluguel.”

Já o administrador de empresas Eduardo Bontempo, de 27 anos, afirma que, mesmo tendo dinheiro para comprar um imóvel, sempre preferiu pagar o aluguel e deixar o dinheiro rendendo em aplicações financeiras.

Ele e a mulher moraram de aluguel por cerca de 3 anos antes de se mudarem para os Estados Unidos para estudar. Bontempo revela que, quando voltar, em dois anos, irá avaliar o que será mais vantajoso.

Por conta da alta valorização dos imóveis em São Paulo, o administrador afirma que até teria saído no lucro caso tivesse comprado o imóvel no passado, uma vez que seus rendimentos financeiros não acompanharam a valorização imobiliária na cidade. “Eu não imaginava que ia valorizar tanto quanto valorizou”.

Imóvel como investimento
E é justamente por conta dessas incertezas do mercado imobiliário que o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, sugere cautela em comprar imóveis para revenda. De acordo com ele, por conta da alta valorização dos preços, o investimento pode até parecer vantajoso, mas a possibilidade de prejuízo é grande. “É preciso ter visão de mercado, saber o que comprar, mesmo porque as altas valorizações aconteceram no passado, foram negócios já realizados”, afirma.

No caso da compra para locação, o consultor Cerbasi explica que pode ser uma boa opção para aposentados, no caso de imóveis comerciais ou pequenos imóveis residenciais. Isso porque, na opinião dele, apesar da baixa rentabilidade, o investimento é seguro.

De acordo com o consultor, os preços dos alugueis variam de 0,5% a 1% do valor do imóvel. Nesse caso, contudo, o investidor terá de levar em conta possíveis desvalorizações do imóvel, mais os custos com impostos e reformas. Também é possível que o ponto fique vazio e gastos com condomínio recaiam sobre o proprietário, alerta o professor do laboratório de finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA), Keyler Carvalho Rocha.

Baixo rendimento
Desanimado com os baixos rendimentos com a locação, o empresário Jorge Edison Buso pretende vender os imóveis que tem em São Bernardo do Campo, no ABC paulista, para aplicar o dinheiro em outros investimentos.

Ao todos são nove imóveis, entre residenciais e comerciais, mas dois deles estão vazios.
Ele disse, ainda, que tem dois imóveis residenciais em fase de acabamento que iriam ser destinados a locação. “Devido ao baixo retorno, estou desanimado com a ideia”, afirma. De acordo com Buso, os aluguéis têm lhe garantido menos de 0,5% do valor do imóvel ao mês.

Como tem uma empresa de assistência técnica na área de refrigeração de industrial, o empresário afirma que, com a venda dos imóveis alugados, que valem cerca de R$ 650 mil, ele poderia investir parte na empresa e parte no mercado financeiro.

“O investimento está praticamente pior do que se aplicado em a poupança (…), um dos investimentos que dão o menor retorno. Então, no meu ponto de vista, imóvel alugado está pior do que uma simples caderneta de poupança”, afirma.