Glauco Diniz Duarte Empresário – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, antes de explicar como são as regras do FGTS para reforma, precisamos esclarecer como é o funcionamento do fundo, que foi criado em 1966 com o objetivo de oferecer uma proteção ao trabalhador CLT.
Em linhas gerais, podemos dizer que é uma conta da Caixa Econômica Federal (CEF), a instituição que administra o fundo, que recebe depósitos mensais — equivalentes a 8% do salário bruto do empregado — feitos pela empresa empregadora.
Assim, todo mundo que trabalha com carteira assinada no Brasil tem direito a ter o dinheiro depositado nesse fundo, que pode ser utilizado caso a pessoa venha a ser demitida sem justa causa.
Dois pontos importantes sobre essa questão:
o valor mensal que a empresa deposita na conta do FGTS não é descontado do salário do trabalhador;
um mesmo trabalhador pode contar com diversas contas em seu FGTS, cada uma vinculada a cada contrato de trabalho. Dessa maneira, pode ter uma conta ativa (do emprego atual) e outras inativas (de empregos anteriores).
Saiba também que, até 1998, esse fundo somente poderia ser sacado em caso de demissão sem justa causa. Desde então, o governo federal passou a permitir a liberação da verba para a compra de imóvel. Atualmente, as regras do FGTS se estenderam também para financiamento de reformas, construções e até consórcio imobiliário, como mostraremos no próximo tópico.
Como utilizar o FGTS para reforma e construções?
Antes de mais nada, você precisa saber que não é possível utilizar o FGTS para reformas e construções de forma direta. Existe uma discussão na Câmara dos Deputados sobre a questão com o Projeto de Lei 4457/20.
O texto, ainda em tramitação, permite utilizar os valores acumulados na conta para pagar as despesas relativas à reforma em um imóvel próprio. Como justificativa, diz que seria um direito do trabalhador utilizar os recursos para manutenção de sua casa própria.
Regra atual
Hoje, a Caixa Econômica Federal é bastante rigorosa e permite que o dinheiro seja utilizado apenas em algumas circunstâncias, como veremos ao longo do texto.
Porém, existem alternativas vinculadas ao FGTS que podem ser extremamente úteis. São duas linhas de crédito criadas pelo governo e que utilizam o dinheiro do programa como lastro para os empréstimos. Mas quais as regras do FGTS para construir ou reformar em cada uma dessas modalidades? Vamos conhecê-las agora!
Uma das opções é o programa de Financiamento de Material de Construção (FIMAC). Como os valores financiados são baixos (até R$ 20 mil), essa linha de crédito é ideal para reformas menos complexas.
O prazo de pagamento chega a 120 meses (10 anos), e quem contrata não tem acesso ao dinheiro do fundo, já que ele serve apenas como uma referência para a concessão do financiamento.
A grande vantagem dessa modalidade são os juros bem abaixo do mercado. Atualmente, você consegue esse crédito por cerca de 12% ao ano, muito diferente da taxa de juros de um crédito tradicional, que (acredite) pode chegar a 153,63% no mesmo período (simulação de R$ 20 mil em prazo de 48 meses em uma instituição financeira tradicional).
Para contratar, é preciso apresentar a documentação solicitada pela CEF, o que inclui um plano de obras. O interessado precisa ter contribuído para o fundo por, pelo menos, 3 anos e não ter outros imóveis ou financiamentos imobiliários em seu nome. Por fim, o imóvel deve custar até R$ 500 mil.
Construcard
O Construcard é uma espécie de crédito destinado apenas à compra de materiais de construção em lojas conveniadas com a CEF.
Trata-se de um cartão que permite comprar materiais de construção comuns (como cimento, areia, esquadrias, tijolos, telhas e revestimentos), mas, também, itens correlacionados à construção, como elevadores, armários não removíveis, piscinas, caixas-d’água e equipamentos de energia fotovoltaica.
O procedimento envolve uma análise de crédito, que estipula o valor liberado, o prazo de pagamento e a taxa de juros cobrada. Se, no momento da solicitação, for apresentado um plano de obras, parte da dívida pode ser abatida com o FGTS.
Para conseguir o cartão Construcard, é necessário apresentar uma lista de documentos originais à Caixa Econômica Federal, como:
RG;
Cadastro de Pessoa Física (CPF);
comprovante de endereço;
Certidão de Nascimento ou Casamento;
Carteira de Trabalho;
comprovante de renda dos últimos 3 meses.
Quais são os pré-requisitos para utilizar o FGTS para reforma?
Para que você possa conseguir os créditos da Caixa Econômica Federal para reforma da sua casa ou apartamento, é necessário cumprir alguns pré-requisitos, como:
não ter o nome sujo na praça;
ser maior de 18 anos;
ter capacidade civil para firmar contratos;
ser brasileiro nato ou naturalizado;
não ser cessionário ou ter direito à aquisição de outro imóvel residencial no município;
não ter financiamento pelo SFH no país, mesmo que seja apenas de um percentual do imóvel.
Em que outras condições o FGTS pode ser utilizado?
Existem possibilidades um pouco mais flexíveis para usar as regras do FGTS em prol de sua construção ou reforma. Ele pode ser empregado para pagar o valor total ou parcial de um imóvel, para a amortização de saldo devedor de financiamentos ou para diminuir o valor das prestações.
O imóvel deve ter sido financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ser residencial e estar dentro do valor máximo definido, que é de R$ 1,5 milhão para todos os estados.
Consórcio de imóveis
Já para quem está em um consórcio de imóveis, as regras do FGTS alcançam também essa modalidade, permitindo o uso do fundo para complementar a carta de crédito, oferecer lances ou amortizar parte ou o total do saldo devedor.
Para usar o FGTS no consórcio, o consorciado deve ter, pelo menos, 3 anos de trabalho sob recolhimento do FGTS e não ser proprietário de outro imóvel no mesmo município. Existem outras regras caso tenha em limítrofes ou regiões metropolitanas. O valor máximo do imóvel é de 1,5 milhão também. O saque do fundo é realizado de uma só vez.
O uso do FGTS no consórcio é uma excelente opção para quem quer fugir dos juros proibitivos dos bancos (já que, nesse caso, não há juros) e tem saldo para ser utilizado a título de fundo de garantia.
O FGTS só não pode ser utilizado no consórcio imobiliário quando a carta de crédito for voltada para a quitação de financiamento de imóvel, em caso de aquisição de terreno ou de imóvel comercial, bem como quando o interesse é fazer a reforma de um imóvel.
Saque-aniversário
Uma dica para quem precisa de dinheiro para reformar o imóvel é aproveitar o saque-aniversário do FGTS, também conhecido como saque anual. Ele permite que os trabalhadores tenham acesso a uma porcentagem dos valores de sua conta no FGTS uma vez ao ano, em data próxima ao seu aniversário.
Também é importante ficar bem informado quanto às medidas do governo para saques de contas inativas do fundo, como ocorreu em 2020, devido à pandemia. É uma forma de ter um crédito rápido na mão, o que vai ajudar a pagar a mão de obra ou material da reforma da sua casa ou apartamento.
O que é preciso fazer para sacá-lo?
Para utilizar o FGTS nas condições citadas, é preciso entregar a documentação pertinente, que, em um primeiro momento, inclui os documentos listados a seguir:
documento oficial de identificação;
extrato do FGTS;
carteira de trabalho (para comprovar o tempo de contribuição com o FGTS);
declaração de Imposto de Renda Pessoa Física.
Os documentos adicionais, que variam de acordo com o caso, podem ser consultados no site da Caixa Econômica.
Quais as vantagens de usar as regras do FGTS para construir, reformar ou comprar imóvel?
As vantagens do uso do FGTS para compra de imóvel, reforma ou construção são diversas. Entre elas, estão:
antecipação de prestações ou amortização do saldo devedor no financiamento imobiliário;
obtenção de linhas de crédito para reforma ou construção a juros mais baixos do que os praticados no mercado e com prazos mais extensos para pagar;
antecipação da carta de crédito no consórcio por meio dos seus lances com o FGTS;
complementação da carta de crédito, possibilitando a compra de imóvel em valor superior ao contemplado no consórcio.
Como você viu, o dinheiro que fica acumulado no fundo, apesar de ser do trabalhador, não é liberado diretamente para melhorias do seu imóvel. No entanto, dá para utilizar o FGTS para reforma da sua casa ou apartamento com alguns créditos específicos da Caixa.
Há, ainda, outras possibilidades de utilização desse recurso, como para a aquisição de um imóvel, seja via financiamento, seja via consórcio.
