Glauco Diniz Duarte Empresário – Qual diferença entre construtora e incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação de um imóvel é o ato de se fazer junto ao cartório de registro de imóveis o registro da documentação que atenda a NBR 12.721/2006 Versão Corrigida 2007 de um projeto residencial multifamiliar ou misto (quando há lojas ou salas comerciais) ou de um condomínio de casas, atendendo as planilhas padrão de I a VIII determinando as áreas privativas e de uso comum, avaliar os custos de construção, o resumo das áreas reais para atos de registro e escrituração e o memorial descritivo das dependências.

O objetivo da incorporação imobiliária é formalizar junto ao cartório de imóveis como será o empreendimento, qual o número de unidades autônomas, as áreas das mesmas, o número de vagas de garagem, as áreas comuns. Somente a partir desse registro no cartório é que se pode comercializar os apartamentos, também denominados como unidades autônomas.

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Incorporadora

Assim, o responsável por todo esse processo é denominado de incorporadora ou incorporador. Além disso, toda a articulação do empreendimento é de responsabilidade da incorporadora como o desenvolvimento dos projetos de arquitetura e todos os outros projetos, a contratação da construtora e a comercialização das unidades. A incorporadora pode ainda transferir para outra empresa que fica responsável pela venda.

O consumidor ao comprar um apartamento em um edifício está fazendo negócio com a incorporadora e, é esta que deverá ser acionada caso tenha algum item de descumprimento de contrato (como o atraso de entrega da obra, entrega de apartamento com materiais fora da especificação do memorial descritivo, etc).

Macete 01: A maioria das construtoras são suas próprias incorporadoras. Sim, elas podem exercer as duas funções ao mesmo tempo desde que as atividades estejam descritas no contrato social das mesmas.

Construtora

A construtora é a empresa contratada e responsável para executar as obras do projeto incorporado de acordo com as especificações técnicas, o memorial descritivo e o prazo contratual, dentro das normas vigentes prezando pela melhor técnica.

Todos os riscos inerentes à construção são de responsabilidade da construtora como os acidentes do trabalho, o atraso nos pagamentos das medições por parte da incorporadora, execução de atividade fora de norma ou especificação que, no futuro, vai gerar reparos ou retrabalhos, pagamento de impostos sobre a mão-de-obra, responsabilidade técnica, etc.

Vamos exemplificar tudo isso no parágrafo abaixo

A Empresa A vai incorporar um empreendimento em Brasília de 11 andares e 44 apartamentos.

Ela contratou a Empresa B para desenvolver os projetos de arquitetura, a Empresa C para fazer a comercialização das unidades habitacionais e a Empresa D para executar a obra. Assim:

Empresa A: é a incorporadora;

Empresa B: é uma contratada da incorporadora para desenvolver os projetos;

Empresa C: é uma contratada da incorporadora para comercializar as 44 unidades habitacionais;

Empresa D: é a construtora, que será responsável por fazer todo o empreendimento sair do papel e virar realidade.

Macete 02: muitas das empresas que conhecemos como “construtoras” são, na verdade, mais “incorporadoras” que “construtoras” porque elas fazem toda a viabilidade e desenvolvimento do empreendimento imobiliário e, para a construção, colocam apenas um engenheiro responsável pelo contrato e, este, fará a subcontratação de empresas especializadas para executar os serviços (uma empresa para as fundações, uma para as estruturas, uma para as alvenarias, uma para as esquadrias, uma para as pinturas, uma para os acabamentos, uma para as áreas externas, etc).

Macete 03: as incorporadoras adquirem os terrenos em várias partes da cidade, formando o chamado Land Bank (banco de terrenos). É a partir desse banco de terrenos que a incorporadora verifica a viabilidade de empreendimentos e começa a desenvolvê-los para, no futuro, fazer a incorporação e lançamento para a venda.

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