Glauco Diniz Duarte Empresário – Construtora ou incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, um tema que gera algumas dúvidas entre clientes prestes a comprar ou que já compraram um imóvel é em relação à definição de empresa incorporadora.

Afinal, uma empresa incorporadora é igual a uma construtora? Ela realmente precisa constar no contrato de aquisição do imóvel? Qual é a sua importância nesse mercado imobiliário?

É o que você vai descobrir de uma vez por todas no post de hoje!

O que é uma empresa incorporadora?

Também conhecida como incorporadora imobiliária, uma empresa incorporadora é a responsável pelas bases e projetos de um empreendimento imobiliário.

E é justamente aí a principal diferença entre uma incorporadora e uma construtora. Enquanto a primeira realiza estudos, identifica oportunidades de mercado, verifica se há viabilidade para o negócio, adquire o terreno e define todos os detalhes dele, a construtora é a empresa que executa a obra em si.

Então, antes de a construtora contratar mão de obra, comprar os materiais, realizar testes de segurança e qualidade da construção e construir o empreendimento, a incorporadora já articulou o projeto inteiro, desde a concepção da ideia até a formalização do negócio dentro da lei.

Falando em lei, a incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64, a mesma que trata sobre a criação e o funcionamento dos condomínios no Brasil.

Nesse sentido, quando você adquire um imóvel, é a incorporadora que precisa ser acionada caso haja algum descumprimento de contrato, pois é ela a empresa que realizou a contratação da construtora.

Desse modo, podemos dizer que a empresa incorporadora é a responsável operacional e financeira. Afinal, é sua a responsabilidade de entregar o imóvel no prazo acordado em contrato.

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Quais são as atribuições de uma empresa incorporadora?

Como vimos, a empresa incorporadora é a responsável, de modo geral, pela concepção do empreendimento imobiliário e aquisição (ou permuta) do terreno. E isso também se traduz em:

• desenvolver todos os projetos do empreendimento, como o estrutural, o arquitetônico, o hidráulico, o elétrico e os demais que forem necessários;

• formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (terreno) no Cartório do Registro de Imóveis.

Sobre esse registro, a empresa incorporadora precisa registrar as seguintes documentações:

• a Minuta de convenção do condomínio;

• o Memorial de Incorporação, que contém a descrição completa dos imóveis (casas, apartamentos, vagas, condomínio, etc.);

• os Quadros de Áreas e especificações de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), mais precisamente a NBR 12.721, que prevê o cálculo dos custos e das divisões proporcionais e não proporcionais entre os apartamentos/casas.

A incorporadora também fica responsável e pode contratar:

• consultores de planejamento imobiliário para orientações sobre a realização um bom negócio;

• consultores para auxiliar na obtenção das licenças (ambiental, de instalação, de manejo e supressão vegetal), bem como a aprovação dos projetos nos órgãos públicos e nos órgãos de preservação patrimonial;

• arquitetos e engenheiros para a realização dos orçamentos, memoriais descritivos, projetos e cronogramas da obra;

• As instituições financeiras podem emprestar para a empresa incorporadora mediante o compromisso de compra e venda das pessoas físicas – o que reduz os riscos e a necessidade de levantar capital de giro líquido;

• empresas de avaliação imobiliária e pesquisa de mercado para que, dentro da NBR 14.653 da ABNT se chegue ao valor de mercado do empreendimento.

Mas uma incorporadora também pode ser uma construtora?

Sim, uma empresa incorporadora também pode fazer o papel de uma construtora, ou seja, também pode executar a obra propriamente dita.

Aliás, existem ainda casos em que a incorporadora assume mais de um papel além de também ser construtora. Ela pode ser financiadora dos imóveis, vendedora, além de outras funções.

Agora que você sabe a função – e a importância – de uma empresa incorporadora, fique de olho nos detalhes do seu contrato para realizar a compra segura do seu imóvel.

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