Glauco Diniz Duarte Empresário – Mercado imobiliário perspectivas

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o ano de 2021 foi complicado no mercado imobiliário devido à pandemia de Covid-19 e à baixa demanda por imóveis, mas 2022 promete ser desafiador em um cenário de altas consecutivas da Selic e dados macroeconômicos delicados, como a inflação na casa de dois dígitos.

Apesar das dificuldades, 2022 pode ser considerado como um tempo de oportunidades para o investidor de longo prazo, com preços mais baixos praticados no mercado e um perfil de consumidor alterado por causa da pandemia.

Confira as perspectivas.

Cenário macroeconômico pessimista

De acordo com o último relatório do Boletim Focus do ano, a taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) tem uma projeção de 4,51% para 2021. Ao analisar apenas este número, percebemos um bom ritmo de recuperação após um ano de 2020 afetado pela pandemia de Covid-19. Para 2022, porém, as estimativas se aproximam da estagnação.

Contudo, ainda há outros fatores que atrapalham a vida do brasileiro, como uma inflação acima de 10%, dólar perto dos R$ 5,70 e taxa Selic em 9,25%.

Os dois primeiros índices prejudicam o poder de compra dos cidadãos, consequentemente eles têm mais dificuldades em planejar compras ou locação de imóveis, uma vez que o investimento/gastos no mercado imobiliário são necessariamente altos.

O próprio ministro da Economia, Paulo Guedes, destacou, em novembro, durante evento, que o grande desafio de 2022 será a alta da inflação.

“O problema não será crescimento baixo, o problema será inflação resiliente. A inflação provavelmente será um pouco acima do que vocês estão prevendo, mas o crescimento também será maior do que vocês estão prevendo, então vamos ver. Eu não faço previsões, eu faço piada de previsões, de previsões erradas”, discursou Guedes.

Mesmo que o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) encerre 2021 acima dos 10%, a projeção do mercado financeiro é que 2022 apresente uma inflação mais controlada, na casa dos 5%. Embora, este ano tenha a promessa de ser bem volátil no Brasil por causa das eleições.

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A maior Selic dos últimos quatro anos pode aumentar ainda mais

A taxa Selic, também conhecida como a taxa básica de juros, é um instrumento do Banco Central (BC ou Bacen) para controlar a inflação. Ela tem a função de regular os juros de empréstimos, aplicações financeiras e financiamentos, inclusive imobiliários, para diminuir o consumo das famílias.

A última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) definiu a Selic em 9,25%. Este número, além de provocar um aumento nos juros dos financiamentos, afeta a Taxa Referencial (TR), que estava zerada, e deve promover mais um aumento nos custos de operações de financiamentos de imóveis feitos pela Caixa Econômica Federal.

Quando a Selic ultrapassa a faixa dos 8,5%, a TR tende a sair do zero e encarece as parcelas dos financiamentos imobiliários.

A Taxa Referencial se aplica somente aos imóveis que fazem parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que são feitos pela Caixa, ou seja, os financiamentos em outras instituições não são afetados por ela. Neste caso, os valores são corrigidos por juros fixos — definidos pela própria instituição bancária — mais a TR. Mas vale lembrar que o banco estatal tem participação de quase 70% dos imóveis financiados.

Na última vez que a Selic estava em 9,25%, em julho de 2017, a TR estava na faixa de 0,0623%.

Por outro lado, a alta da Selic pode ajudar os consumidores do mercado imobiliário com a atualização monetária do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Como os recursos são “guardados” pelo governo, o FGTS sofre uma rentabilidade de 3% ao ano mais a TR. Vale destacar que muitas pessoas utilizam o saldo do FGTS para comprar os imóveis ou dar de entrada no financiamento.

O Boletim Focus indica que 2022 pode terminar com uma Selic em 11,5%. Entretanto, a tendência é que a taxa caia a partir de 2023, em 8%, e 2024, em 7%.

Ainda que a alta da Selic encareça o crédito imobiliário, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) elogia a postura do BC por entender que este movimento tem o objetivo de segurar a inflação, que é a maior dos últimos sete anos.

Alterações no perfil consumidor do mercado imobiliário

De acordo com uma pesquisa do Instituto Offerwise, em parceria com a startup Quinto Andar, os clientes do mercado imobiliário alteraram as suas preferências em relação aos imóveis alugados e/ou comprados.

Com o avanço da pandemia, as pessoas sentiram a necessidade de melhorar as suas residências, seja por necessidade de trabalho ou pela busca de um imóvel maior. Cerca de 31% dos entrevistados relataram que precisam adaptar um escritório em sua casa para trabalhar, enquanto 19% delas destacaram que precisam de um imóvel maior.

Com isso, as incorporadoras estão investindo em empreendimentos com coworking e varandas multifuncionais para as pessoas trabalharem no home office.

Deste modo, a tendência do mercado imobiliário é disponibilizar residências com o maior número de quartos. Conforme aponta o estudo da Offerwise, houve um aumento de 58% para apartamentos com três dormitórios a partir de 49 m² e um crescimento mais baixo de 9% para apartamentos com dois dormitórios de até 39 m². Antes tendência no mercado, a venda de apartamentos estúdios, aqueles formados por apenas um quarto, recuou no final de 2021.

Tecnologia pode impulsionar mercado imobiliário

Outro fator que pode impulsionar o mercado imobiliário é o avanço do uso de tecnologia, como a assinatura digital, que facilita o fechamento de contratos de imóveis de forma totalmente remota. Além disso, também a possibilidade de mostrar os empreendimentos de forma digital, como gravação de vídeos em 360º para apresentar os imóveis sem a necessidade de deslocamentos.

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