Glauco Diniz Duarte Empresário – Como incorporar imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você vai financiar um imóvel na planta ou adquirir um apartamento novo, é provável que se depare com os termos incorporadora imobiliária e construtora. Muitas vezes, os dois conceitos são tratados como sinônimos, mas não são — e entender a diferença entre eles é importante nesse momento.

Isso porque a incorporadora tem funções e atuações mais amplas do que a da construtora. Veja, neste texto, todas as informações que você precisa para entender essa diferença e confira por que você deve contar com uma incorporação imobiliária de confiança!

O que é uma incorporadora imobiliária?

A incorporadora imobiliária organiza todo o processo de concepção e construção de uma edificação, desde o planejamento até a venda das unidades. Ela recebe esse nome porque o imóvel é “incorporado” ao terreno.

Como dito, suas funções são bastante amplas: é na incorporadora que ocorrem as primeiras pesquisas de mercado para identificar oportunidades de construção, passando pela concepção do empreendimento, até a compra do terreno, a coordenação da construção e chegando à venda.

É a incorporadora, portanto, que corre atrás dos serviços necessários para a construção e a divulgação de um empreendimento imobiliário. Ela precisa procurar financiadores, escritórios de engenharia e arquitetura, profissionais para o licenciamento ambiental, agências de publicidade, e por aí vai.

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Qual é a diferença entre incorporadora e construtora?

A construtora é apenas uma das partes com as quais a incorporadora precisa se envolver para que os projetos saiam do papel. Trata-se da empresa responsável pela construção civil do empreendimento, no sentido mais literal da coisa — ela que coloca a “mão na massa” para que o imóvel fique pronto.

Depois que o planejamento já foi feito, o investimento providenciado e o projeto viabilizado, a incorporadora conta com uma construtora para levantar a edificação. Tudo o que envolve a construção fica a cargo dessa empresa, incluindo:

• levantamento dos materiais — com base no projeto indicado pela incorporadora, a construtora deve levantar os materiais necessários para começar as obras;

• contratação e gestão de mão de obra — essa empresa também é integralmente responsável por contratar as equipes que trabalharão no empreendimento;

• execução do projeto — todo o processo de tirar o edifício do projeto e trazê-lo para o terreno da incorporadora é função da construtora;

• realização de testes de segurança — é a construtora quem atesta e oferece garantias legais da segurança da construção, de modo que falhas estruturais são de sua responsabilidade;

• atendimento às especificações — vale lembrar que, por maior autonomia que a construtora tenha para as obras, ela deve seguir todas as especificações da incorporadora, incluindo qualidade, prazos e orçamento.

Durante essa fase, a incorporadora continua tendo responsabilidade sobre o empreendimento, mas cumpre uma função mais administrativa e de supervisão. A construtora pode ser uma empresa à parte, contratada pela incorporadora, ou, ainda, ser parte do mesmo grupo empresarial.

Quais são as principais funções de uma incorporadora?

Agora que você já entendeu o que é uma incorporação imobiliária e sua diferença em relação à construtora, que tal entender melhor as funções desempenhadas por essa empresa? Veja só!

Pesquisas de mercado

É a incorporadora que fica de olho nos movimentos do mercado imobiliário, nas tendências para moradia e nas oportunidades que determinadas localidades apresentam. Ainda, a empresa faz pesquisas sobre o público-alvo da região e chega, assim, às bases para a criação de um projeto imobiliário.

A “personalidade” de um empreendimento tem a ver com essas pesquisas. Por exemplo, a incorporadora pensa se é melhor fazer apartamentos compactos ou com maior metragem, quais recursos farão parte da infraestrutura, se os prédios serão mais bem recebidos em bairros nobres ou populares etc.

Planejamento e viabilização

Com base em todas as pesquisas, a incorporadora começa a desenvolver o projeto do empreendimento. Para tanto, ela leva suas ideias a arquitetos e engenheiros, além de procurar um terreno que possa atender às condições que a construção exige.

Também é a incorporadora que cuida de todas as etapas burocráticas para viabilizar o projeto, como licenciamento ambiental, autorização do município, preenchimento de documentação etc.

Administração das obras

Com tudo em ordem e o projeto em mãos, a incorporadora providencia a parceria com uma construtora para o início das obras. Como dito, muitas vezes essa empresa faz parte do mesmo grupo, afinal, é preciso que haja muita confiança nessa parceria.

Isso porque, por mais que a construtora dê garantias legais da segurança da edificação e esteja atenta às especificações do projeto, é a incorporadora que presta contas do andamento das obras junto ao público. Assim, ela deve garantir que os prazos sejam cumpridos, os materiais sejam compatíveis àqueles que estavam no projeto e que o empreendimento saia como planejado.

Venda das unidades

Por fim, o processo de venda das unidades também fica a cargo da incorporadora. É comum que isso ocorra antes mesmo do início das obras, por isso, o lançamento das unidades exige um bom trabalho publicitário para atrair possíveis compradores antes que o edifício esteja pronto.

Desse modo, é possível levantar mais recursos para a construção. A prospecção e o relacionamento com os futuros moradores é então, feita pela incorporadora, normalmente por meio da mediação de corretores ou consultores de imóveis. 

Como escolher uma boa incorporadora?

Diante de todas essas informações, você viu que a incorporadora está por trás de todos os processos até a entrega das chaves do seu futuro lar. Então, é importante ter muita confiança na empresa para comprar um apartamento que proporcione qualidade de vida à sua família.

Uma das principais atitudes nesse momento é pesquisar sobre a missão e a reputação das empresas, tanto da incorporadora quanto da construtora. Para tanto, visite o site do grupo, leia a história da empresa, seus valores etc. Além disso, vale a pena buscar informações em sites de proteção ao consumidor, como o Reclame Aqui.

Além disso, algumas características são a “assinatura” dos projetos de determinada empresa. Por isso, não deixe de buscar uma incorporadora que esteja alinhada ao que você busca de sua futura moradia, por exemplo, que preze por sustentabilidade, inovação e aconchego.

Conseguiu tirar suas dúvidas sobre o que é uma incorporadora imobiliária? Em resumo, essa empresa cumpre funções bem mais amplas que a da construtora, que vão desde o primeiro planejamento até a venda das unidades.

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