Glauco Diniz Duarte Empresário – Qual a diferença entre incorporação e loteamento

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas.

(RIR/1999, art. 151)

CONSTRUÇÕES ABRANGIDAS PELAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

 Quais as construções abrangidas e a legislação que se aplica para as incorporações imobiliárias?

As incorporações imobiliárias abrangem, por exemplo, construções de edifícios de apartamentos ou lojas em condomínio. Estão sujeitas ao disciplinamento imposto pela Lei n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

(No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos Decreto-lei n º 1.381, de 1974; Decreto-lei n º 1.510, de 1976; IN SRF n º 28/78; IN SRF n º 84/79; IN SRF n º 23/83; IN SRF n º 67/88)

INCORPORADOR

 Quem é considerado “incorporador”?

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

(Lei n º 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)

Tendo em vista as disposições da Lei n º 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.

(RIR/1999, art. 151 e 152)

Atenção:

De acordo com o art. 68 da Lei n º 4.591, de 1964, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

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LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE TERRENOS

 O que se considera como loteamento e desmembramento de terrenos?

Desmembramento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local, isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouros públicos nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas sejam factíveis.

Loteamento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.

Atenção:

A promoção de loteamento por pessoa física, seja de terreno urbano ou rural, a equipara à pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda.

A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de 10 (dez) lotes, ou alienação de mais de 10 (dez) quinhões ou frações ideais do terreno, equipara-se a loteamento e, em consequência, equipara a pessoa física à pessoa jurídica, exceto se a subdivisão ou desmembramento se efetivar por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.

(Lei n º 6.766, de 1979, art. 2 º e §§;RIR/1999, art. 153; PN CST n º 6, de 1986)

PESSOA FÍSICA EQUIPARADA À JURÍDICA

 A pessoa física equiparada à pessoa jurídica em razão de operações com imóveis, sofre dupla tributação de seus lucros se efetuar alienação eventual de imóveis sujeita ao regime da Lei n º 9.250, de 1995?

Não. A alienação dos imóveis não integrantes da incorporação ou loteamento é tributada como ganho de capital da pessoa física de seu titular, ou não se sujeita à tributação, se atendidas as condições dos arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (único imóvel) da Lei n º9.250, de 1995.

FALECIMENTO DE INCORPORADOR

 Na hipótese de falecimento de pessoa física equiparada à pessoa jurídica pela promoção de loteamento, como fica a situação fiscal do cônjuge meeiro, casado em comunhão de bens com o de cujus, em relação aos créditos vincendos e aos remanescentes?

A morte, enquanto termo final da personalidade, implica exclusão do de cujus do mundo jurídico, mas não a extinção dos efeitos tributários que decorrem do empreendimento imobiliário e alcançam o espólio, o cônjuge meeiro e os sucessores causa mortis.

Assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa física responsável pelo empreendimento imobiliário à pessoa jurídica, a equiparação se prolonga até os sucessores causa mortis, porque, em face das leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores. É o que se depreende do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979: “Aquele que adquirir a propriedade loteada (…) por sucessão causa mortis sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado”.

A situação jurídica do cônjuge, em face do regime de casamento, é idêntica àquela desfrutada pelo consorte falecido; assim sendo, também se equiparou em tal ocasião. Dessa forma, impõe-se que ele prossiga apurando os resultados na condição de pessoa jurídica por equiparação, em relação à parcela do patrimônio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condições impostas pela legislação tributária. Os herdeiros e legatários, na condição de sucessores, conforme definição do art. 29 da Lei n º 6.766, de 1979, devem constituir-se em pessoa jurídica (por equiparação) a fim de, nesta condição, darem continuidade à apuração dos resultados, na forma disposta na legislação tributária, em relação à parcela do patrimônio que lhes couber na partilha.

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