Glauco Diniz Duarte Empresário – Quais são os dois tipos mais comuns de incorporação
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Glauco Diniz Duarte Empresario
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Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, é fundamental que o corretor de imóveis conheça bem as modalidades existentes para orientar ao cliente na hora da aquisição.
Incorporar no sentido literal da palavra representa o conceito de reunião ou junção de duas ou mais coisas para a formação de algo sempre maior. Especificamente, de acordo com a Lei 4.591/64, a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de empreendimentos compostos de unidades autônomas, ou seja, apartamentos, casas ou salas comerciais.
Podem ser o incorporador: o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), construtor ou o corretor de imóveis.
– O corretor basicamente pode atuar no campo do mercado primário ou no mercado secundário. No mercado primário atua sob o nicho da incorporação imobiliária, que negocia a venda de imóveis na planta por meio dos estandes de lançamentos. Nesse caso pode-se considerar a existência de avanço nas técnicas de construção, o que permite redução de desperdícios e imóveis mais personalizados que detêm maior valor agregado, e a oferta de serviços diferenciados quando o segmento é o de clientes personalizados. No setor de varejo, onde há muitos imóveis padronizados, há tendência de padronização nos processos construtivos, visando redução dos custos operacionais – explica o professor da Fundação Getúlio Vargas, Luiz Otavio de Azevedo.
É sempre importante entender que a incorporadora e a construtora praticam atividades distintas. Enquanto a primeira realiza a articulação do negócio imobiliário, identifica as oportunidades, realiza estudos de viabilidade, faz a aquisição do terreno e formata o produto que será desenvolvido, podendo exercer também a função de construtora ao acumular atribuições ou contratar uma terceira pessoa para execução da obra.
Já a construtora é a empresa contratada e tem a responsabilidade de executar as obras do empreendimento de acordo com as especificações técnicas e as normas em vigor. As responsabilidades inerentes à execução da obra são da construtora.
– Nas incorporações imobiliárias o corretor pode se dedicar, ainda, a encontrar terrenos para construtoras bem como captar terrenos que proprietários se interessam em oferecer para as construtoras. Quando for trabalhar na prospecção de terrenos para construtoras no momento da pesquisa o corretor não deve deixar de mapear pontos chave que sinalizem possíveis custos de regularização como, por exemplo, eventuais pendências judiciais, irregularidades documentais e restrições em geral que possam gerar problemas de licenciamento, pois estas podem demandar tempo e investimento para serem corrigidas, gerando margens aquém do esperado para a incorporadora, de modo que estes custos influenciam no valor final da negociação com o dono do terreno. – comenta Luiz Otávio.
Em relação às espécies de construção, a Lei 4.591/1964 estabelece três modalidades para as incorporações imobiliárias: por conta e risco do incorporador; por empreitada e por administração.
A primeira situação está descrita nos artigos 41 e 43 da referida lei. Nesse tipo de construção, o incorporador compromete-se a construir – ou terceiriza a construção (prática bastante adota nos grandes centros urbanos) – e a vender os futuros imóveis, não existindo a figura jurídica da Comissão de Representantes.
A venda das unidades poderá ocorrer na planta, quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já estiver concluída. Para poder comercializar as unidades, a incorporadora deve atender uma série de exigência legais, como registro da incorporação perante o Registro de Imóveis competente, dentre outros requisitos legais.
Descrita no artigo 55 da Lei 4.591/64, a construção por empreitada também é conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado. É a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes municípios. Neste tipo de construção, o empreendimento é construído por empreiteira, em casos de terceirização, podendo também ser erguido pelo incorporador. Mas nela há a obrigatoriedade de ter a figura jurídica da Comissão de Representantes. Empreendimento erguido sem levar em consideração a opinião de quem vai comprar. São apartamentos prontos ou em construção que seguem um padrão pré-definido.
Na empreitada com preço fixo, o valor da construção será irreajustável, independente de variações do custo das obras por quaisquer que sejam as causas. Já na construção a preço reajustável, o valor fixado no contrato será alterado na condição expressamente indicada no documento. Assim, o preço é pré-fixado considerando o valor atual do metro quadrado na região e só pode ser corrigido, no caso dos valores das prestações, por algum índice estabelecido em contrato.
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Na forma de expressa referência, entendem-se os contratos de empreitada como sendo a preço fixo.
Em situações de atraso na entrega do imóvel ou baixa qualidade da construção, a responsabilidade perante os compradores é do construtor ou incorporador, dependendo do caso.
O artigo 56 da Lei 4.591/64 destaca obrigatoriedades nas propagadas de imóveis construídos pela modalidade de empreitada reajustável:
Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
A construção por administração, terceiro tipo previsto em Lei, também é conhecida como “a preço de custo”, na qual o condomínio é obrigado a custear a obra, havendo, assim, a transferência dos riscos para os compradores das unidades.
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Neste tipo de construção, a Comissão de Representantes tem a responsabilidade de efetivar o pagamento do custo integral da obra, além de zelar pelo tempo da construção e pela qualidade dos materiais utilizados. Desta forma, o construtor ou incorporador não é o único responsável pela construção.
Portanto caso ocorra atraso na entrega da obra ou críticas sobre a qualidade dos materiais utilizados, a responsabilidade será da Comissão de Representantes, a não ser que a falha tenha sido da construtora ou incorporadora na execução dos serviços.
Na construção por administração a grande questão está no aspecto da segurança técnica, financeira e administrativa do incorporador para começar e terminar o empreendimento. Nesse caso, é provável que os adquirentes paguem um valor mais baixo do que na construção por empreitada. Mas se houver alteração quanto ao prazo de entrega da construção ou, em outra hipótese, ser necessária a ampliação dos gastos na construção por erro no cronograma, os compradores pagarão mais pelos imóveis.
É verdade, porém, que há no mercado imobiliário o regime da administração com preço máximo garantido pelo incorporador, que proporciona ao adquirente um preço limite para pagamento pelo imóvel, buscando minimizar a insegurança na aquisição.
Assim quando existir o interesse de comprar um imóvel nessa modalidade de construção, é recomendável verificar se constará no contrato alguma cláusula que, de fato, ficará estabelecido o preço máximo a ser pago pela unidade.
A grande vantagem desta modalidade está nos benefícios fiscais que se aplicam à construção por administração, havendo significativa redução dos tributos, pois os impostos sobre materiais, instalações e mão de obra são repassados ao dono da obra e não para o construtor. Diferente do que ocorre na empreitada, o PIS (Programa de Integração Social e o Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) são recolhidos apenas uma vez na modalidade por administração (na empreitada o recolhimento ocorre duas vezes).
Em um comparativo mais aprofundado, outras diferenças entre a construção por empreitada e a construção por administração estão relacionadas ao preço, já que na primeira modalidade o valor do imóvel geralmente é maior do que na segunda. E na construção por empreitada normalmente o comprador sabe qual é o valor exato da unidade, enquanto que na espécie por administração o preço poderá sofrer alteração ao longo do tempo.
Outra diferença ocorre em relação ao índice de correção monetária das parcelas. Enquanto que na construção por empreitada consta na maioria dos contratos o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), na modalidade por administração, o índice de correção geralmente é o Custo Unitário Básico (CUB).
Conhecer as modalidades de construção previstas em Lei é de fundamental importância para o corretor de imóveis, já que a escolha de cada tipo impacta diretamente no bolso do cliente na aquisição imobiliária.
Comissão de Representantes
Trata-se de um órgão constituído com o objetivo de representar todos os compradores no acompanhamento da construção desde o início até a entrega das chaves, podendo assumir a construção e atuar na fiscalização das prestações quitadas e devida aplicação dos recursos por parte do incorporador ou construtor:
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.
- 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
- 2º A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
Existem diferenças básicas na atuação da Comissão de Representantes nos diferentes tipos de construção:
– Nos contratos de construção por empreitada a comissão fiscalizará o andamento da obra, a obediência ao projeto e especificações, bem como o cálculo do reajuste com base nos índices previamente determinados. Já na construção por administração a comissão de representantes junto com o construtor, pelo menos semestralmente, fará revisões da estimativa do custo da obra. No regime de construção por administração a literalidade da lei oferece à comissão de representantes poderes mais amplos do que no regime da construção por empreitada, como para examinar balancetes, fiscalizar concorrências, e até mesmo fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção, no entanto, como mencionado, no regime da construção por administração é conveniente o adquirente contratar com administrador reconhecidamente idôneo, muito embora na construção por administração o incorporador não responda pelos atos danosos praticados pela comissão de representantes no exercício dos poderes que o mandato lhe conferiu – finaliza Luiz Otávio.
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Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon
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Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon
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86. Veículo recuperado de furto
108. Compra e venda de veículo
114. Consulta veicular pela placa
118. Consulta de placa de carro
119. Verificar placa de veículo
124. Consulta de veículo pela placa
125. Consulta de dados do veículo
126. Consulta de histórico do veículo pela placa
129. Pesquisa de veículo pela placa
131. Consultar veículo pela placa
132. Consulta de placa de veículo
133. Pesquisa de placa de carro
134. Pesquisar veículo pela placa
135. Consulta de histórico veicular
136. Verificar dados do veículo
138. Informações sobre o veículo
139. Verificar informações do veículo pela placa
140. Pesquisar placa de veículo
141. Consulta de placa de moto
142. Pesquisa de placa de veículo
143. Verificar informações do carro pela placa
144. Consulta de placa de caminhão
145. Consulta de veículos usados
147. Descobrir informações do veículo pela placa
148. Consulta de veículos seminovos
149. Pesquisa de placa de automóvel
150. Consulta de carros usados
151. Verificar histórico do veículo pela placa
152. Verificar carro pela placa
153. Pesquisar informações do veículo
154. Verificar histórico do carro pela placa
155. Descobrir dados do veículo
156. Consulta de placa de ônibus
157. Verificar placa de automóvel
158. Descobrir informações do carro pela placa
159. Pesquisa de placa de moto
160. Consulta de histórico de veículos
161. Consulta de carros pela placa
162. Verificar informações de veículos
163. Pesquisa de veículos pela placa
165. Verificar informações do veículo
166. Consulta de placa de utilitário
167. Verificar dados do carro pela placa
168. Consulta de placa de veículos
169. Verificar placa de veículo pela internet
170. Descobrir informações do veículo usado
171. Pesquisar carro pela placa
172. Verificar histórico de carro pela placa
173. Descobrir dados do veículo pela placa
174. Verificar informações do automóvel pela placa
180. Consulta de roubo e furto
187. Consulta veicular Check Tudo
188. Verificação de placa Check Tudo
189. Histórico do veículo Check Tudo
190. Informações de veículo Check Tudo
191. Consulta de multas Check Tudo
192. Consulta de débitos Check Tudo
194. Consulta de sinistro Check Tudo
195. Consulta de leilão Check Tudo
196. Consulta de roubo e furto Check Tudo
197. Consulta de chassi Check Tudo
198. Consulta de proprietário Check Tudo
199. Laudo cautelar Check Tudo
200. Consulta de restrições veicular
Você precisa de SEO?
SEO é o acrônimo em inglês de “otimização de mecanismos de pesquisa” ou “otimizador de mecanismos de pesquisa”. A contratação de um SEO é uma decisão importante que pode aperfeiçoar seu site e poupar tempo, mas você também corre o risco de prejudicar seu site e sua reputação. Pesquise as possíveis vantagens, bem como os danos que uma otimização feita de forma irresponsável pode causar ao site. Muitos SEOs e outros consultores e agências oferecem serviços úteis para proprietários de sites, incluindo:
- análise do conteúdo ou da estrutura do site;
- Consultoria técnica sobre desenvolvimento de sites: por exemplo, hospedagem, redirecionamentos, páginas de erro, uso do JavaScript
- Desenvolvimento de conteúdo
- Gerenciamento de campanhas de desenvolvimento de negócios on-line
- Pesquisa de palavras-chave
- treinamento de SEO;
- experiência em regiões e mercados específicos.
Anunciar no Google não tem qualquer influência na presença do site nos nossos resultados da pesquisa. O Google nunca aceita dinheiro para incluir ou classificar sites neles. Não há custos para aparecer nos nossos resultados da pesquisa orgânica. Recursos como o Search Console, o blog oficial da Central da Pesquisa Google e o fórum de discussão têm muitas informações sobre como otimizar o site para a pesquisa orgânica.
Primeiros passos com o SEO
Se você administra uma pequena empresa local, provavelmente pode fazer boa parte disso por conta própria. Veja algumas sugestões de recursos:
- Confira nossa série de vídeos sobre como criar uma presença on-line para sua empresa.
- Fundamentos da Pesquisa
- Como o Google rastreia, indexa e veicula conteúdo na Web.
- O Guia de SEO para iniciantes descreve muito do que o SEO pode fazer por você. Embora você não precise conhecer bem esse guia se estiver contratando um profissional para fazer o trabalho, é bom conhecer esses métodos. Assim, você pode identificar quando um SEO quiser usar uma técnica não recomendada ou, pior, contraindicada.
Vai levar um tempo para você ver os resultados: normalmente, são de quatro meses a um ano desde início das mudanças até começar a ver os benefícios.
Se você acha que ainda precisa de ajuda extra de um profissional, continue lendo sobre como escolher um SEO.
Como escolher um SEO
Se você estiver pensando em contratar um SEO, faça isso quanto antes. Um bom momento para a contratação é quando você estiver pensando em mudar o design ou planejando lançar um novo site. Assim, você e seu SEO podem criar um site adaptado aos mecanismos de pesquisa desde o início. Entretanto, um bom SEO também pode ajudar a aprimorar um site estabelecido.
- É importante manter o compromisso de implementar as mudanças recomendadas. Fazer as alterações recomendadas por um SEO exige tempo e esforço. Se você não se dispõe a fazer as mudanças, não vale a pena contratar um profissional.
- Entreviste o SEO em potencial. Veja algumas perguntas úteis:
- Você pode me mostrar exemplos de trabalhos anteriores e compartilhar algumas histórias de sucesso?
- Você segue os Fundamentos da Pesquisa Google?
- Você oferece algum serviço ou consultoria de marketing digital para complementar seu negócio de pesquisa orgânica?
- Que tipo de resultados você espera ver e em quanto tempo? Como você mede o sucesso?
- Qual é sua experiência no meu setor?
- Qual é sua experiência no meu país ou em minha cidade?
- Qual é sua experiência no desenvolvimento de sites internacionais?
- Quais são suas técnicas mais importantes de SEO?
- Há quanto tempo você está no mercado?
- Como vai ser nossa comunicação? Você vai me comunicar sobre todas as alterações feitas no meu site, com informações detalhadas sobre suas recomendações e a lógica por trás delas?
- Veja se o SEO está interessado em você e na sua empresa. Se não estiver, encontre alguém que esteja. O SEO deve fazer perguntas como estas:
- O que torna seu negócio ou serviço exclusivo e valioso para os clientes?
- Quem são seus clientes?
- Como sua empresa ganha dinheiro e como os resultados da pesquisa podem ajudar?
- Quais outros canais de publicidade você usa?
- Quem são seus concorrentes?
- Verifique as referências de negócios do SEO. Pergunte aos clientes anteriores se eles achavam que esse SEO oferecia um serviço útil, era bom parceiro de trabalho e gerava resultados positivos.
- Peça uma auditoria técnica e de pesquisa do seu site para saber o que o profissional acha que precisa ser feito, por que e qual deve ser o resultado esperado. Você provavelmente terá que pagar por isso e conceder acesso somente leitura a seu site no Search Console. Nesse estágio, não autorize o acesso de gravação. Seu SEO em potencial deve ser capaz de dar estimativas realistas de melhorias e do trabalho envolvido. Se ele garantir que as mudanças vão colocar sua empresa no primeiro lugar dos resultados da pesquisa, procure outra pessoa.
- Decida se você quer contratar.
Precauções
Em geral, os SEOs oferecem serviços valiosos aos clientes, mas alguns deles prejudicam o setor com práticas de marketing exageradamente agressivas e tentativas de manipular de maneira inadequada os resultados dos mecanismos de pesquisa. Práticas que violam nossas políticas de spam podem resultar em um ajuste negativo da presença do seu site no Google ou até mesmo na remoção do site do índice.
Quando o SEO apresentar recomendações para o site, peça que ele comprove essas indicações com uma fonte confiável, como uma página de ajuda do Search Console, uma entrada no blog da Central da Pesquisa Google ou uma resposta sancionada pelo Google no fórum.
Veja alguns aspectos a serem considerados:
- Um golpe comum é a criação de domínios “de fachada”, que encaminham os usuários para um site usando redirecionamentos fraudulentos. Os domínios de fachada normalmente pertencem a um SEO que alega trabalhar em nome de um cliente. No entanto, se o relacionamento não vinga, o SEO pode apontar o domínio para outro site ou até mesmo para o domínio de um concorrente. Quando isso acontece, o cliente acaba pagando para desenvolver um site concorrente que pertence ao SEO.
- Outra prática ilícita é colocar doorways carregadas de palavras-chave em algum lugar do site do cliente. O SEO promete que isso torna a página mais relevante para um maior número de consultas. Essa afirmação é inerentemente falsa, já que é raro uma única página ser relevante para várias palavras-chave. Pior ainda é que essas doorways frequentemente contêm links ocultos que levam também a outros clientes do SEO. Essas doorways dissipam a popularidade dos links de um site e encaminham para o SEO e outros clientes dele, que podem ter sites com conteúdo ilegal ou ofensivo.
- Por fim, evite qualquer envolvimento com esquemas de links, como a compra de links de outros sites para aumentar sua classificação. Isso vai contra as políticas de spam do Google e pode resultar em uma ação manual contra alguns ou todos os seus sites, o quevai afetar negativamente sua classificação.
Caso acredite que um SEO enganou você, denuncie o fato.
Nos Estados Unidos, a Comissão Federal de Comércio (FTC, na sigla em inglês) cuida das queixas relacionadas a práticas comerciais enganosas ou ilegais. Para fazer uma denúncia, acesse: https://www.ftc.gov/ (
Federal Trade Commission
CRC-240
Washington, D.C. 20580
Caso sua denúncia seja contra uma empresa em outro país, registre em https://www.econsumer.gov/
Diretrizes úteis
- Tenha cuidado com firmas de SEO e consultores ou agências na Web que enviam e-mails inesperados.Pode parecer incrível, mas nós também recebemos este tipo de spam:
“Olá, google.com.br,
visitei seu site e notei que você não aparece na maioria dos principais diretórios e mecanismos de pesquisa…”Se você receber e-mails não solicitados sobre mecanismos de pesquisa, encare isso com o mesmo ceticismo que teria em relação a remédios para emagrecer que “queimam a gordura enquanto você dorme” ou pedidos de ajuda para transferir o dinheiro de ditadores depostos.
- Ninguém pode garantir a classificação em primeiro lugar no Google.Cuidado com os SEOs que dizem garantir sua classificação ou ter um “relacionamento privilegiado” com o Google ou que anunciam um “envio prioritário” para o Google. Não existe envio prioritário para o Google. Na verdade, a única maneira de enviar um site diretamente ao Google é na Ferramenta de inspeção de URL ou enviando um Sitemap. É possível fazer isso por conta própria.
- Tome cuidado se uma empresa tiver muitos segredos ou não explicar claramente o que pretende.Se algo não estiver claro, peça explicações. Se um SEO criar um conteúdo fraudulento ou enganoso em seu nome, como doorways ou domínios “descartáveis”, seu site pode ser removido do índice do Google. Em última análise, você é responsável pelas ações das empresas que contratar. Por isso, é melhor ver exatamente como elas pretendem “ajudar” você. Se um SEO tiver acesso ao FTP do seu servidor, ele precisa explicar todas as alterações que estão sendo feitas no seu site.
- Você não deve ter links para um SEO.Evite SEOs que falam sobre esquemas de popularidade de links ou que enviam seu site para milhares de mecanismos de pesquisa. Normalmente, essas ações são inúteis e não afetam sua classificação nos resultados dos principais mecanismos de pesquisa (não de uma forma que você consideraria positiva).
- Escolha com cuidado.Em caso de dúvida em relação a determinado SEO, pesquise o mercado. Evidentemente, você pode fazer isso no Google. Embora o Google não comente sobre empresas específicas, encontramos firmas que se autodenominam SEOs e adotam práticas que obviamente ultrapassam o comportamento profissional aceitável. Tome cuidado.
- Tente entender para onde o dinheiro está indo.O Google nunca vende as melhores classificações nos resultados de pesquisa, mas existem vários mecanismos de pesquisa que combinam os resultados normais com resultados pagos por clique ou por inclusão. Alguns SEOs prometem um lugar nas primeiras posições dos mecanismos de pesquisa, mas, na verdade, você vai aparecer na seção de anúncios, e não nos resultados orgânicos. Alguns SEOs chegam até a mudar o valor dos lances em tempo real para criar a ilusão de que “controlam” outros mecanismos de pesquisa e que podem escolher onde querem aparecer. Esse golpe não funciona com o Google, porque nossos anúncios são identificados de maneira clara e ficam separados dos nossos resultados de pesquisa. Mesmo assim, pergunte ao seu SEO em potencial quais taxas se destinam à inclusão permanente e quais se destinam a anúncios temporários.
- No que mais devo prestar atenção?Veja alguns sinais de alerta. Esta não é uma lista completa, por isso, em caso de dúvida, siga seu instinto. Talvez você esteja lidando com um SEO desonesto se ele oferecer alguma das seguintes opções:
- Tiver domínios de fachada.
- Colocar links para outros clientes nas doorways.
- Oferecer a venda de palavras-chave na barra de endereços.
- Não distinguir entre resultados de pesquisa verdadeiros e anúncios exibidos nos resultados de pesquisa.
- Garantir a classificação, mas somente para frases de palavras-chave longas e obscuras, que você usaria de qualquer forma.
- Utilizar diversos e-mails alternatlivos (aliases) ou informações do WHOIS falsas.
- Receber tráfego de “falsos” mecanismos de pesquisa, spyware ou scumware.
- Tiver domínios removidos do índice do Google ou não for listado no Google.
Marcos Muniz (SEO MUNIZ)
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Especialista SEO
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