Glauco Diniz Duarte Empresário – Quais são os tipos mais comuns de incorporação

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, no Brasil, a incorporação imobiliária se tornou uma estratégia de alta rentabilidade quando administrada de forma adequada. Justamente por isso, cada vez mais pessoas e empresas apostam neste mercado como uma forma de desenvolverem seu patrimônio em uma relação de tempo e retorno bastante saudável.

No artigo de hoje, vamos falar sobre o que é uma incorporação imobiliária, quais os passos necessários para realizar este procedimento, os requisitos típicos e a atuação de um escritório de advocacia especializado no assunto. Ao final, preparamos uma seção de perguntas e respostas rápidas para responder questões que você também pode ter no momento,

Confira:

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é o processo pelo qual uma empresa ou indivíduo adquire um terreno e constrói edifícios ou outras estruturas nele, com o objetivo de vendê-los como unidades de propriedade privada. Isso inclui desde a compra do terreno até a construção, vendas e entrega das unidades imobiliárias.

A incorporação imobiliária pode incluir desde a construção de casas unifamiliares até condomínios e edifícios comerciais de escritórios. Ela pode ser feita inteiramente por uma pessoa ou empresa, ou de forma segmentada. Um formato tradicional para isso é a aquisição de um terreno em troca de unidades construídas no futuro, por exemplo.

Os passos de uma incorporação imobiliária podem variar dependendo do projeto e do local, mas geralmente incluem os seguintes:

•       Aquisição do terreno: A empresa ou indivíduo compra o terreno onde será construído o empreendimento;

•       Projeto e licenciamento: O projeto arquitetônico é desenvolvido e submetido para aprovação junto aos órgãos responsáveis pelo licenciamento;

•       Construção: As obras de construção do empreendimento são iniciadas, incluindo a fundação, estrutura, acabamentos, instalações elétricas, hidráulicas, etc;

•       Venda das unidades: As unidades imobiliárias são vendidas aos futuros proprietários, geralmente através de corretores de imóveis ou diretamente pela incorporadora.

•       Entrega das chaves: As unidades imobiliárias são entregues aos proprietários e as transações são registradas junto aos órgãos competentes;

•       Pós-venda: A incorporadora geralmente oferece suporte aos proprietários, incluindo manutenção e administração do condomínio.

Em alguns casos, esses passos podem ser diferentes, por exemplo, a incorporação pode ser lançada antes da construção, ou até mesmo a construção pode ser feita com o dinheiro dos compradores, como em casos de incorporações comerciais ou de investimento.

Requisitos típicos de uma incorporação imobiliária

Os requisitos legais para fazer uma incorporação imobiliária, variam de acordo com as leis e regulamentos locais, mas geralmente incluem:

•       Licença de construção: É necessário obter uma licença de construção do órgão responsável pelo licenciamento de construção, geralmente a prefeitura ou o estado;

•       Registro de propriedade: É necessário garantir que o terreno esteja registrado corretamente junto ao cartório de registro de imóveis, que não haja encargos ou restrições sobre a propriedade;

•       Projeto arquitetônico: É necessário apresentar um projeto arquitetônico que atenda às normas técnicas e de segurança, que esteja de acordo com as leis e regulamentos locais;

•       Certificado de viabilidade: É necessário obter um certificado de viabilidade, que garante que o projeto atende às condições e requisitos legais para a construção;

•       Projeto de infraestrutura: É necessário apresentar um projeto de infraestrutura que atenda às normas técnicas e de segurança, que esteja de acordo com as leis e regulamentos locais.

•       Certificado de aprovação: É necessário obter um certificado de aprovação, que garante que o projeto atende às condições e requisitos legais para a construção;

•       Registro do condomínio: É necessário registrar o condomínio junto ao cartório de registro de imóveis, garantindo que as regras e regulamentos do condomínio sejam claras e justas;

•       Certidões: É necessário obter certidões negativas de débitos junto a órgãos como INSS, FGTS, Prefeitura, entre outros.

 

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Como é a atuação de um advogado especialista em incorporação imobiliária?

Um advogado especialista em incorporação imobiliária pode atuar em vários aspectos do processo de incorporação, incluindo:

1. Aquisição do terreno: O advogado pode ajudar a verificar a legalidade da transação de compra e venda do terreno, incluindo questões relacionadas à propriedade, restrições, encargos, etc.

2. Projeto e licenciamento: O advogado pode ajudar a garantir que o projeto esteja de acordo com as leis e regulamentos locais, e que todas as licenças e autorizações necessárias sejam obtidas.

3. Financiamento: O advogado pode ajudar a estruturar e negociar os termos de financiamento do projeto, incluindo empréstimos bancários, investimentos de terceiros e outras fontes de capital.

4. Venda das unidades: O advogado pode ajudar a elaborar os contratos de compra e venda e garantir que eles estejam de acordo com as leis e regulamentos locais.

5. Entrega das chaves: O advogado pode ajudar a garantir que as transações sejam registradas corretamente junto aos órgãos competentes e que todos os encargos e restrições sejam quitados.

6. Pós-venda: O advogado pode ajudar a garantir que as obrigações do incorporador e do condomínio sejam cumpridas, incluindo questões relacionadas à manutenção, administração e cobrança de taxas.

Perguntas frequentes sobre a incorporação imobiliária

Como escritório de advocacia especialista em incorporação imobiliária, é comum recebermos dúvidas sobre o assunto. Por isso, selecionamos as mais comuns para a nossa equipe responder para você também. Confira!

É possível que as partes de uma incorporação imobiliária sejam pessoas ou indivíduos diferentes?

Definitivamente. É bastante comum que o proprietário do terreno, a construtora e a responsável pelas vendas sejam partes diferentes, trabalhando em parceria. Essa parceria pode ser remunerada em dinheiro ou em unidades habitacionais, por exemplo.

Obviamente, isso torna muito importante ter uma atenção legal redobrada. Com contratos assinados de forma bastante clara e segura, a parceria tende a funcionar em maior segurança para todos os envolvidos, sem surpresas desagradáveis no fim do processo.

Quais são as etapas do processo de compra de um terreno para incorporação imobiliária?

A compra de um terreno para incorporação imobiliária envolve vários passos, alguns dos quais incluem:

Identificação do terreno: A empresa ou indivíduo procura um terreno adequado para o projeto, levando em conta fatores como localização, tamanho, topografia, entre outros.

Verificação da legalidade: O advogado especialista em incorporação imobiliária verifica se o terreno está livre de encargos e restrições, e se a propriedade está corretamente registrada.

Negociação do preço: A empresa ou indivíduo negocia o preço do terreno com o proprietário ou corretor de imóveis.

Elaboração do contrato de compra e venda: O advogado especialista em incorporação imobiliária elabora o contrato de compra e venda, garantindo que ele esteja de acordo com as leis e regulamentos locais.

Pagamento e registro: A empresa ou indivíduo paga pelo terreno e o contrato de compra e venda é registrado junto aos órgãos competentes.

Em resumo, a compra de um terreno para incorporação imobiliária envolve a busca por um terreno adequado, a verificação de sua legalidade, negociação do preço, elaboração do contrato de compra e venda, e pagamento e registro da transação. É importante contar com o apoio de um advogado especialista em incorporação imobiliária para garantir que todos os passos sejam cumpridos corretamente e evitar problemas futuros.

Como garantir que o projeto esteja de acordo com a legislação imobiliária e ambiental?

Há um velho ditado que diz que “é melhor prevenir do que remediar”. E ele existe porque é absolutamente verdadeiro. Custos legais de um problema que aconteceu tendem a ser muito superiores aos custos de garantir que tudo esteja em conformidade antes.

Por isso, a melhor solução sempre é contar com a assessoria de um escritório especializado no assunto. Desta forma, os passos só são dados depois que você já tem certeza de que o caminho está seguro. Isso evita grandes dores de cabeça para o seu empreendimento.

Quais qualidades buscar em um advogado especialista em incorporação imobiliária?

Ao buscar um advogado especialista em incorporação imobiliária, é importante procurar por algumas qualidades para garantir que o projeto seja bem-sucedido e evitar problemas futuros. Entre essas características, o conhecimento técnico, a experiência e a responsividade são aspectos fundamentais, que praticamente todas as pessoas sabem que devem buscar de imediato.

Reforçamos, porém, que também é importante que o escritório que presta este serviço tenha capacidade de comunicação e de compreensão do contexto do cliente. Muitas vezes, um parecer altamente técnico não tem um significado claro para a maioria das pessoas. Por isso, é necessário saber comunicar, explicar as opções e oferecer transparência para que o cliente possa tomar uma decisão bem fundamentada.

Agora que você já entende como funciona uma incorporação imobiliária e qual a importância de contar com um escritório de advocacia especialista no assunto, é um bom momento para tomar uma decisão.

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