Glauco Diniz Duarte Empresário – Como é feita  incorporação imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, antes de iniciar o processo de incorporação imobiliária, os fatores a serem levados em consideração dizem respeito ao terreno em que a obra estará situada. Nesse primeiro item, uma pesquisa deverá conter:

• Estudo técnico sobre as propriedades do solo no local;

• Averiguação da Lei de Zoneamento Municipal que regula o uso e ocupação do solo;

• Permissão para o potencial construtivo da obra, que determinará a área total construída e o número de andares do condomínio.

Feita essa etapa inicial, o próximo passo é ter em mãos uma pesquisa de mercado que viabilize a operação e a torne rentável.

2. ESTUDOS MERCADOLÓGICOS E DE VIABILIDADE ECONÔMICA

Nesta etapa, é necessário pesquisar o cenário do mercado imobiliário em que a empresa atuará. Estudos que tragam uma análise detalhada de concorrência (benchmark), público-alvo, estudos de mercado e pesquisas que deem suporte a um planejamento estratégico da operação, com cronograma de implementação até o momento da venda das unidades.

Em conjunto, os estudos de viabilidade econômica darão suporte ao planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária. Nessa etapa, serão levantadas o custo por metro quadrado da obra, orçamentos, pagamentos e salários de todos os envolvidos. Com estes números em mãos, será possível descobrir se o negócio é rentável ou não, gerando o VGV, o Valor Geral de Vendas.

O VGV é o somatório aproximado que reúne o custo de venda de todas as unidades residenciais – no caso de prédios, poderiam ser considerados o valor de venda de cada um dos apartamentos. Exemplificando: um imóvel com 40 apartamentos de valor unitário de R$ 300.000 teria o valor geral de vendas correspondente a R$ 12.000.000.

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3. DOCUMENTOS PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Tendo o plano de negócios em uma mão, é necessário também possuir toda a documentação exigida em outra, avançando adiante no processo da incorporadora.

Os documentos necessários para fazer a incorporação imobiliária são:

• Escritura e Registro do Imóvel;

• Requerimento de Incorporação Imobiliária;

• Documentação completa para pessoas físicas;

• Contrato Social e certidões negativas no caso de pessoa jurídica;

• Certidões negativas do Imóvel;

• Memorial descritivo de incorporação completo;

• Projeto arquitetônico aprovado da obra;

• ART ou RRT reconhecido pelo CREA local;

• Alvará de construção emitido pelo município;

• Avaliação de custos segundo a NBR 12721;

• Minuta detalhada da convenção dos condôminos;

• Atestado de idoneidade financeira por parte da incorporadora;

• Declaração referentes às frações ideais, vagas de garagem, prazo de carência, cálculo de área construída e parcelas de preços;

• Documentação de secretarias ambientais.

Observe também juntamente ao cartório imobiliário da sua cidade se será necessária a emissão de mais documentos específicos para a obtenção do Registro de Incorporação. Outro ponto a se observar é o regime de tributação, que varia de acordo com a maneira que a incorporadora é constituída: seja por uma empresa, SPE (sociedade de projeto específico) ou SCP (sociedade em conta de participação). Aqui, é necessário a assessoria jurídica tributária para analisar e determinar como o planejamento societário influenciará nos impostos.

4. FINANCIAMENTO E COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES RESIDENCIAIS

Com todos os registros legais em mãos, a incorporadora pode, então, iniciar o processo de crédito imobiliário que levantará os recursos necessários para a construção. O projeto é apresentado às instituições que possibilitam o financiamento da obra. Há diferentes formas de se obter este crédito – bancos, em especial a Caixa Econômica Federal, e demais instituições financeiras avaliam toda a documentação e viabilidade para efetivar a proposta.

Há também a possibilidade de se utilizar o chamado crowdfunding imobiliário, no qual uma empresa especializada reúne um grupo de investidores para realizar a captação de um percentual do VGV da obra. Após um prazo fechado, os financiadores poderão então ter uma atualização desse valor e receber o lucro projetado, além de possíveis rendimentos mensais.

Feita a captação, caberá então à incorporadora realizar a comercialização do empreendimento. Neste passo, é trabalhado o marketing do imóvel, com lançamento do projeto, gerenciamento de equipe de vendas, divulgação em anúncios on e offline, análise de crédito e todo o processo de alienação dos compradores interessados.

5. EXECUÇÃO DA OBRA

Em paralelo às vendas, a captação de recursos já possibilita o andamento da obra em si. Feita a contratação da construtora (no caso de terceirização), que definirá os fornecedores e equipe técnica responsáveis por dar andamento às obras dentro do cronograma estipulado.

Feitas as vistorias técnicas e averbações finais, caberá à incorporadora então organizar a primeira assembleia condominial, em que será definida a minuta registrada em cartório, distribuição dos manuais do síndico e do proprietário, registro individual das unidades habitacionais e emissão do Habite-se aos moradores, documento que possibilita a efetivação do uso habitacional das unidades.

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