Glauco Diniz Duarte Empresário – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, conseguir crédito não é uma exclusividade de quem adquire casas ou apartamentos prontos: é possível também obter um financiamento para construção de imóveis. Construir em vez de adquirir pode ser a opção perfeita para seus planos, pois permite a você projetar e executar a casa que se adequa totalmente às suas necessidades. Seja para usufruir desses imóveis ou para vendê-los depois.
Neste artigo, vamos explicar como funciona o financiamento para a construção de casas e tirar dúvidas comuns sobre essa modalidade.
Financiamento para construção: como conseguir?
Normalmente, nos deparamos com manuais de como comprar uma casa nova através de uma operação de crédito, mas é possível também conseguir um financiamento para construção do imóvel do zero. A Caixa tem a principal opção de crédito nessa linha, com a possibilidade do uso de recursos do FGTS dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
A Caixa financia tanto a construção de imóvel em um terreno (urbano) próprio quanto a compra conjunta de terreno com imóvel em construção. Nos dois casos, é possível pagar em até 35 anos. A construção de casas financiada pela Caixa é possível caso cliente cumpra as seguintes regras:
Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos
Ser brasileiro ou possuir visto permanente no país
Possuir capacidade civil e de pagamento (segundo a Caixa, é preciso não comprometer mais que 30% da renda familiar bruta com as parcelas)
Não ter nome sujo em cadastros de devedores (como Serasa e Boa Vista)
O Bradesco também tem uma linha de crédito que banca até 70% do custo de edificação do imóvel (sem incluir o financiamento de obra para a construção). O prazo de pagamento é de mais de 25 anos, e também é possível usar recursos do FGTS para imóveis até R$ 1,5 milhão. Nesse caso, a linha de crédito é também do SFH.
Os pré-requisitos são ser maior de 18 anos e apresentar os documentos exigidos pelo banco. O valor mínimo financiado é de R$ 350 mil, e é possível escolher entre parcelas SAC (nas quais a amortização é constante e o valor total da parcela é decrescente) ou pela tabela PRICE (na qual as prestações são sempre as mesmas até o final da dívida).
Como funciona o financiamento da Caixa para terreno e construção?
Existe um financiamento da Caixa direcionado para aquisição de terreno e construção. Nele, é possível usar recursos do FGTS, desde que respeitadas as condições gerais de uso do fundo, e o pagamento pode ser distribuído ao longo de 35 anos.
De acordo com a Caixa, o cliente precisa comprometer até 30% da sua renda familiar para contrair o crédito. Para o uso do FGTS no financiamento, as condições são:
Não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano no município de domicílio, no município onde trabalha ou na cidade onde pretende trabalhar ou residir, incluindo os limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.
Não ter outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do Brasil
Segundo a Caixa, a linha de crédito para aquisição de terreno e construção funciona da seguinte forma:
A parcela destinada à aquisição do terreno é paga diretamente aos vendedores do terreno. Esse valor é liberado pelo banco depois do registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis
O valor das parcelas destinadas à construção é pago mensalmente à construtora responsável. Ou então a Caixa transfere crédito para a conta indicada pelo cliente se ele mesmo for o responsável pela construção. A liberação de dinheiro ocorre na proporção do andamento das obras do empreendimento ou construção individual.
A operação é formalizada por meio de um contrato particular de compra e venda e de mútuo, que deve ser formalizado no cartório de registro de imóvel da jurisdição própria em até 30 dias. O cliente precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal, para efetuar o registro do contrato. Também é necessário arcar com as custas cartoriais.
Como faço para financiar material de construção?
Existem linhas de crédito específicas para financiar material de construção em vários bancos. Geralmente, elas fazem mais sentido para reformas ou ampliações, quando o indivíduo já tem seu imóvel e não precisa financiar a construção de um.
É importante ressaltar que, no Brasil, o financiamento para compra de imóveis (prontos) não permite aplicar uma parcela do crédito em obras e renovações. Portanto, se quiser comprar um apartamento novo e reformá-lo, é preciso pensar em outra fonte de receita.
Uma das possibilidades mais conhecidas é o Construcard, um cartão de crédito da Caixa Econômica Federal que serve como um financiamento para compra exclusiva de material de construção. O cartão pode ser usado em lojas conveniadas e, depois de seis meses, o cliente da Caixa deve pagar em parcelas pelo valor utilizado, com juros,
O prazo do financiamento pode variar entre 1 e 240 meses (para quem apresentar alguma garantia para a operação), segundo a tabela PRICE.
Outros bancos também oferecem alternativas para compra exclusiva de materiais de construção:
O CDC Material de Construção, do Bradesco, tem taxa de juros variável e prazo de pagamento de até 48 meses. O crédito (a partir de R$500) é aceito em uma rede de lojas de materiais de construção conveniadas. O pagamento da primeira prestação deve ser feito em até 62 dias.
O Banco do Brasil oferece material de construção e móveis planejados em condições especiais de pagamento. A compras podem chegar a até R$ 50 mil, sempre em estabelecimentos conveniados com o banco. O pagamento da dívida pode ser feito em até 54 parcelas, com a primeira em até 180 dias.
O Itaú também financia a compra de material de construção em até 48 meses, com até 90 dias para o pagamento da primeira parcela. Para contrair o crédito, é preciso apresentar um comprovante de gastos já contraídos ou um orçamento da obra.
Qual é o melhor financiamento para material de construção?
O melhor financiamento para material de construção vai depender do perfil de cada cliente e de suas preferências pessoais. Se for correntista de um determinado banco, por exemplo, ele pode optar por contrair a linha de crédito desse banco. É preciso empreender ainda uma análise das condições oferecidas.
No entanto, há uma opção vantajosa de empréstimo que pode ser usada para reforma, incluindo material de construção e até custos com a mão de obra: o crédito com garantia de imóvel. Essa modalidade é adequada para quem já é proprietário do imóvel ou possui saldo devedor de até 30% do valor do imóvel.
Nesse empréstimo, você refinancia seu imóvel a taxas baixas, e ele serve como garantia para o banco na operação. O dinheiro pode ser usado livremente na reforma ou ampliação: com profissionais de paisagismo e objetos de decoração, por exemplo. Itens como esses não poderiam ser pagos linhas de crédito como o Construcard, destinadas apenas a materiais de construção.
A reforma é uma opção de melhoria na apresentação e também na valorização de um imóvel. Por vezes o proprietário não tem capital para investir nessa reforma, e o crédito com garantia de imóvel se torna uma ferramenta muito útil para levantar o dinheiro necessário.
Como funciona o financiamento para construção de prédio residencial?
O financiamento para construção de prédio residencial é ofertado por alguns bancos. A vantagem desse crédito é que muitas vezes ele facilita a contratação de financiamentos por meio do banco credor para compradores das unidades construídas, mesmo que elas ainda não estejam prontas e entregues.
A Caixa, por exemplo, oferece uma linha de crédito para empresas do setor de construção civil de todos os portes que querem construir rapidamente. Enquanto as obras em questão são executadas, o banco também financia a compra dos apartamentos para pessoas físicas e jurídicas.
Existem duas modalidades possíveis de crédito: a contratação direta do financiamento pela empresa que construirá as unidades e a contratação por pessoas físicas, na qual o dinheiro é liberado diretamente para a construtora de acordo com o status de execução da obra.
A operação que pode ser contratada em qualquer fase dos trabalhos. É preciso passar por uma análise de crédito do banco que leva em conta “a viabilidade econômico-financeira e negocial do empreendimento e também da empresa”, segundo a Caixa. .
O Banco do Brasil tem uma linha de crédito parecida, na qual uma empresa pode financiar empreendimentos residenciais ou comerciais urbanos. As unidades, posteriormente, também podem ser financiadas pelo banco ainda durante a construção, facilitando a atração de compradores.
Já o Plano Empresário do Bradesco também prevê crédito para empresas de construção civil ou incorporadoras que precisam se capitalizar para construir empreendimentos comerciais ou residenciais.
O serviço atende empreendimentos com até 240 unidades e cobre até 80% dos custos da construção, com liberação da primeira parcela com pelo menos 15% da obra executada e 30% das unidades do empreendimento vendidas. O banco oferece até 36 meses como prazo para a obra ser concluída.
Como funciona o financiamento para construção do BNDES?
O financiamento para construção do BNDES funciona apenas para “projetos que incluam obras civis, como a implantação, expansão e modernização de instalações”, segundo a página da instituição. É possível ainda usar recursos do BNDES em uma empresa de construção civil de forma a obter capital de giro ou investir na compra de máquinas e equipamentos próprios.
No entanto, o BNDES informa que não oferece crédito a projetos de empreendimentos imobiliários, como “edificações residenciais, edificações comerciais destinadas à revenda, empreendimentos comerciais destinados a aluguéis de escritórios, time-sharing, hotel-residência e loteamento”.
