Glauco Diniz Duarte Empresário – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o primeiro passo para obter o financiamento na modalidade Terreno + Construção é a compra de um lote e escolha de um projeto arquitetônico.
Você deve dar início ao processo de busca de um terreno dentro dos critérios estabelecidos previamente pelo seu perfil, como limite de valor, localização, área e topografia. Existe a possibilidade de comprar o seu lote através de um terceiro, ou diretamente de uma empresa de desenvolvimento, esta com as vantagens de maior transparência e vários planos de pagamento facilitados.
Quando encontrar um lote que seja ideal para as suas necessidades, é hora de encontrar um projeto de arquitetura que atenda às suas necessidades, e também caiba no seu bolso.
O primeiro passo para uma escolha bem-sucedida é a seleção de um profissional qualificados para o desenvolvimento do projeto. Ele pode ser arquiteto ou engenheiro civil e será o responsável por transformar o sonho em realidade, garantindo que o projeto da sua casa seja feito com qualidade e dentro dos parâmetros legais exigidos na sua cidade.
Orçamento de Construção e definição do acompanhamento de obra
Após a escolha do projeto de arquitetura ideal para você e seu estilo de vida, deverá ser providenciado o cronograma físico-financeiro da obra, com o detalhamento dos serviços que serão executados e seus prazos, assim como o detalhamento de todos os materiais que serão utilizados na construção.
É importante planejar quais materiais serão utilizados na obra, para evitar trocas ou substituições durante a execução, pois o engenheiro civil da Caixa Econômica Federal observará também esses detalhes, uma vez que estes podem provocar mudanças no orçamento aprovado e liberado pelo banco.
Por isso, é indispensável considerar os custos gerais da obra. Assim você poderá se planejar para não ter seu orçamento prejudicado. Neste momento, você deverá decidir se contratará uma construtora de sua preferência para executar toda obra, e que cuidará da gestão de equipe e insumos ou se você mesmo administrará a contratação de mão de obra e compra dos materiais, o que é mais trabalhoso, mas também representa uma economia considerável.
Caso você opte pela segunda alternativa, precisará contratar um Responsável Técnico Executivo, que pode ser um arquiteto ou um engenheiro civil. Ele fará o acompanhamento da obra e garantirá que ela seja desenvolvida dentro dos parâmetros legais de segurança e qualidade.
Escolha um profissional devidamente cadastrado nos órgãos competentes, uma vez que a qualidade da gestão e execução da obra estão em jogo. É importante lembrar que a contratação de um Responsável Técnico com recolhimento da ART ou RRT é obrigatória para todas as construções.
Para ter uma noção básica de valores, você poderá considerar o CUB, que é o Custo Básico Unitário de construção, calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país, e reflete o custo de um metro quadrado de construção.
O CUB é apenas uma referência para se estimar o custo total de construção. Nele não estão considerados os custos de administração de obras, muros de arrimo e fechamento do lote em geral. Desta forma, é importante estar atento as particularidades de sua construção como o tipo de fundação a ser utilizada, e até o volume de movimentação de terra, para um custo final assertivo.
Simulação do Financiamento
Após definir um orçamento para a construção do seu projeto, é hora de simular um financiamento na Caixa Econômica Federal. O ideal é que você procure um consultor habilitado pela instituição bancária, chamado de Correspondente Bancário, que poderá fazer a simulação do valor que poderá ser financiado. Este valor será definido em função da área de construção, dos materiais empregados, e também da renda familiar e capacidade de pagamento do solicitante. Em geral, a parcela do financiamento não poderá exceder 30% da renda familiar, e isto poderá definir o montante total a ser liberado pelo banco. Desta forma, você saberá se o recurso financiado pelo banco será suficiente para que você construa a casa dos seus sonhos.
É importante ressaltar que a etapa de simulação do financiamento pode ser feita tanto antes quando depois da definição do projeto de arquitetura e orçamento da construção. Em alguns casos, saber o valor que poderá ser financiado poderá balizar a definição do projeto, como a área total a ser construída e acabamentos. Caso os recursos necessários a construção seja muito dependente do financiamento bancário, recomendamos realizar a simulação previamente.
Após a simulação, você terá uma visão mais real do que caberá (ou não) no seu bolso durante todo o processo.
Aprovação do projeto na Prefeitura
Planejar e construir uma nova casa envolve diversas etapas, entre elas, a aprovação do seu projeto de arquitetura pela Prefeitura. Esse é o primeiro passo para começar a sonhar com a casa, pois é exigência nº1 ter um projeto arquitetônico da sua casa.
Para ajudar, criamos um guia definitivo para que você consiga dar andamento a essa aprovação.
Em geral, para a aprovação da construção, você deverá apresentar o projeto arquitetônico no formato de prancha exigido pela prefeitura, acompanhada da ART/RRT de Autoria de Projeto, da ART/RRT de Responsabilidade Técnica de Obras, além de outros documentos que podem variar de acordo com o processo de cada município. Na maior parte dos casos, estes documentos são a Matrícula do lote, que você poderá obter no cartório de registro de imóveis, uma Certidão Negativa de Débitos, que a própria prefeitura emite, um Requerimento, em geral cada prefeitura possui o seu modelo, a também documentos pessoais dos proprietários do lote. Vale ressaltar que via de regra existe um custo para aprovação do projeto, chamado de Emolumento, que varia para cada cidade.
Durante o processo de aprovação, é possível que a prefeitura solicite modificações caso a legislação municipal não esteja sendo devidamente atendida. Esta solicitação é chamada de Comunique-se, e o responsável pelo projeto deve fazer o ajuste do projeto e reapresenta-lo para que o processo avance. Após a aprovação, a prefeitura irá emitir o Alvará de Construção, documento que concede a autorização para o início da construção.
Vale lembrar também, que caso você tenha comprado um lote em um empreendimento que conte com uma Associação de Moradores, é possível que exista a necessidade de aprovar o projeto na Associação previamente a aprovação na prefeitura. É comum que a a Associação conte com um conjunto de regras mais restritivo que as leis da prefeitura, contidas em um documento chamado de Regulamento Construtivo, que também deve ser considerado na elaboração do projeto. Na maioria dos casos, esta exigência acontece em loteamentos fechados, mas em alguns casos também ocorre em loteamentos abertos.
Após obter a aprovação do seu projeto na Prefeitura, é hora de procurar o banco e iniciar o financiamento, com a apresentação do documento de aprovação pela administração pública. Nesse passo a passo, vamos te contar tudo sobre a modalidade da Caixa Econômica Federal: Terreno + Construção.
Esse tipo de financiamento é muito vantajoso para quem quer construir, porque permite o financiamento do terreno junto com a construção da casa diretamente com a Caixa, com juros muito menores. Assim, você fica com uma dívida somente com o banco, que pode caber melhor no seu bolso.
Para o andamento do processo, é necessária a apresentação dos seguintes documentos:
Documento de Identidade, original ou documento oficial original que contenha foto;
Certidão Atualizada de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel;
CPF – Cadastro de Pessoa Física, original, ou documento oficial original que contenha referido cadastro;
Comprovante de estado civil, original e cópia;
Comprovante de rendimentos, original e cópia;
Certidão Conjunta de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União ou Certidão Positiva com Efeitos de Negativa extraída do site da Receita Federal ou apresentação da certidão emitida pelas Delegacias Regionais da Receita Federal.
Quando da utilização dos recursos da Conta Vinculada FGTS, devem ser apresentados, ainda:
Comprovante do tempo de trabalho sob o regime do FGTS, pelo Extrato atualizado da conta vinculada ou CTPS, original e cópia, das seguintes folhas: identificação – frente e verso, contrato(s) de trabalho, opção pelo FGTS;
Comprovante de localização da ocupação principal, por um dos seguintes documentos: anotação na carteira profissional e declaração do empregador;
Original e cópia da última declaração do imposto de renda e recibo de entrega à Receita Federal, ou declaração firmada sob as penalidades legais, de que é isento da apresentação da declaração.
Documentos relacionados à Construção:
Projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura;
Memorial descritivo de materiais e acabamentos;
Alvará de obras;
Cronograma físico-financeiro (planilha padrão da Caixa Econômica Federal);
É facultado à Caixa Econômica Federal solicitar documentos adicionais.
Após a apresentação dos documentos, e a aprovação do financiamento, as seguintes etapas terão início: o contrato de financiamento deverá ser registrado em cartório, e em seguida a Caixa fará o pagamento à vista do lote para a empresa de loteamento. A liberação dos recursos é feita em etapas, de acordo com a conclusão de cada etapa que foi previamente apontada no cronograma físico-financeiro, através de visita de engenheiro da Caixa, e apontada no Relatório de Acompanhamento de Obra – RAO. As últimas parcelas do financiamento são liberadas após a conclusão da construção e obtenção do Habite-se, que é o documento emitido pela prefeitura permitindo que a edificação seja habitada.
Outra dica importante é que durante a fase de construção, você não paga as parcelas do financiamento (apenas os juros sobre os recursos que já foram disponibilizados), o que te dá um fôlego a mais nesta fase!
