Glauco Diniz Duarte Empresário – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você trabalha na área de construção civil, possivelmente a incorporação imobiliária faz parte do cotidiano de sua empresa. No entanto, você provavelmente não conhece todos os procedimentos e documentos necessários para que ela possa acontecer.
Esse processo é um pouco complexo e, por isso, preparamos este post para explicar de maneira simplificada como ele funciona! Confira!
O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é o nome do processo por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno. Esse terreno geralmente pertence a um terceiro, que é pago por isso — muitas vezes recebendo unidades autônomas (apartamentos) que farão parte do prédio.
Nesse processo, temos três figuras principais:
O dono do terreno, que cede o espaço para a construção;
A construtora, que realiza a obra;
A incorporadora, que trabalha em parceria com as outras duas partes e lida com a venda das unidades, seja ainda na planta ou já prontas.
Para que todos possam trabalhar com segurança jurídica, a incorporadora firma contrato tanto com o dono do terreno quanto com a empresa de construção que executará a obra. No contrato, ficam estabelecidos os direitos, deveres, prazos e pagamentos de cada um.
O que deve ser observado antes da incorporação imobiliária?
O primeiro passo é o estudo da viabilidade econômica, comercial e ambiental da obra. Nessa etapa, a incorporadora deve contar com especialistas que possam responder a perguntas como: a obra gerará lucro? O valor a ser cobrado pelas unidades para que não haja prejuízo é compatível com a realidade do mercado? O local pretendido fica em área de preservação ou com problemas de alagamento?
Antes de adquirir a área os ou direitos para construir, também é preciso avaliar o solo, a vizinhança e descobrir se o mercado consumidor pretendido (classe C, jovens que trabalham em casa, famílias com dois filhos, por exemplo) se interessará por morar ali.
O Valor Geral de Vendas (VGV) é a soma de todo o potencial de vendas do empreendimento. Essa é uma estimativa que deve ser feita pela incorporadora para saber qual o valor que se espera receber ao realizar a venda de todas as unidades pelo preço inicialmente estipulado para elas. Por exemplo, em um empreendimento com 100 apartamentos, em que cada um deles custa R$400.000, o VGV é de R$40.000.000 (quarenta milhões).
É importante ter em mente que o VGV é só um valor aproximado, servindo como uma importante ferramenta para determinar a viabilidade comercial do empreendimento e o valor que poderá ser gasto com a construção, marketing etc. É normal que o lucro real varie em relação ao VGV por causa de circunstâncias normais do mercado imobiliário, como negociações e comissões.
Quais os documentos necessários para a incorporação?
A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.195/1964, que criou um processo mais exigente, a fim de coibir golpes na venda de apartamentos na planta.
Para que seu empreendimento esteja em situação regular, é preciso providenciar e entregar no Cartório de Imóveis os seguintes documentos, em duas vias, e com firma reconhecida quando for o caso:
Requerimento de incorporação, junto com contrato social, quando a incorporadora for pessoa jurídica;
Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
Certidões negativas federais: da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
Certidões negativas estaduais: da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
Certidão negativa de tributos municipais;
CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos cinco anos;
Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos;
Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
Alvará de construção;
Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
Atestado de idoneidade financeira — esse documento deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo cinco anos;
Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias.
É importante saber que os documentos só poderão ser entregues no Cartório de Imóveis que tem jurisdição sobre a região onde o empreendimento será realizado.
Todas as certidões referentes ao incorporador deverão ser tiradas em sua cidade de domicílio e dentro dos últimos noventa dias, a não ser que esteja especificado prazo diferente no documento.
Quando o dono do terreno não for o incorporador, é preciso que o primeiro outorgue poderes de procurador ao segundo, e esse documento deve ser apresentado junto com os demais.
O que fazer depois?
Após a entrega de todos os documentos acima no Cartório de Imóveis, tem-se o Memorial de Incorporação, que serve como uma comprovação de que a obra é idônea. Com isso, já é permitido começar a venda e a negociação de apartamentos na planta, bem como a sua construção.
O processo de incorporação imobiliária não é simples, mas hoje em dia não é preciso perder tempo e sair de casa para obter todos os documentos necessários. É possível solicitar online a segunda via de inúmeros tipos de certidões e receber pelos Correios em casa ou no trabalho. O processo vai ser muito mais rápido, simples, e sua empresa estará autorizada a vender, construir e lucrar em muito menos tempo.
