Glauco Diniz Duarte Empresário – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, um dos grandes erros cometidos por pessoas que compram imóveis para investimento é escolher propriedades difíceis de alugar. De nada adianta possuir um apartamento de cobertura altíssimo padrão que não consegue ser alugado, ou uma casa de praia luxuosa que só aluga 2 meses por ano.
Para fazer valer seu investimento será necessário encontrar um local com alto potencial de aluguel.
É interessante constatar que apartamentos e casas maiores e de alto padrão em geral são mais difíceis de alugar. Por isso, podem muitas vezes ser investimentos piores do que comprar diversos apartamentos populares.
Em geral procure investir em apartamentos em zonas urbanas de alta procura. Por exemplo, apartamentos perto de Universidades, próximo a pontos turísticos ou a centros comerciais.
Se planeja investir em casas de praia ou de campo, lembre-se que a alta temporada não dura para sempre. Priorize localidades mais urbanizadas que permitam alugar a casa também na baixa temporada. Existem 2 excelentes maneiras de lucrar na baixa temporada com seu imóvel de praia que já tratamos anteriormente.
Para imóveis comerciais, prefira salas e lojas em prédios bem localizados e próximos a pontos de interesse. Imóveis mais afastados costumam perder a procura em períodos de maiores dificuldades econômicas.
B – Alto potencial de rentabilidade
Agora que você já selecionou um apartamento ou casa que é fácil de alugar, está na hora de avaliar a lucratividade.
O primeiro passo é estimar o quanto será pago por mês em aluguéis.
Caso você planeje alugar pelo Airbnb, este site estima a renda mensal que sua propriedade terá.
Para aluguel mensal, a recomendação é olhar a média dos apartamentos com o mesmo número de quartos e a mesma localização, bons locais para fazer esta análise são os sites ZAP Imóveis e Quinto Andar.
O próximo passo é descontar o Imposto de Renda e outras despesas que você terá com o imóvel. O imposto de renda segue a tabela da Receita Federal, podendo chegar facilmente a 27,5% de todos seus aluguéis.
Outras despesas envolvem IPTU, contas de água e luz, taxa de condomínio e manutenção do local.
Lembre-se que no aluguel mensal, muitas vezes o inquilino arca com todas as despesas, fora manutenções estruturais. Porém, vale ressaltar que no aluguel mensal, o imóvel pode ficar desocupado por diversos meses até que se encontre um inquilino.
Fazendo todos os cálculos, a sua renda líquida mensal deve idealmente estar próxima de 1% do valor que você pagou pelo imóvel. Esta é a média de lucratividade que você enco7ntra nos Fundos de Investimento Imobiliário. Caso o imóvel não ofereça esta rentabilidade, vale mais a pena você investir em um fundo.
Vamos começar a falar de valorização com um alerta. Cuidado com a Armadilha da Valorização Permanente ou com a Estratégia de Investimento da Esperança! O que é isso?
É comprar um apartamento pronto ou na planta na esperança de que ele vai valorizar durante um certo período de tempo para você depois revender com lucro. Esta é a única estratégia de investimento imobiliário que a maioria das pessoas conhecem no mercado brasileiro.
Muito cuidado! Este tipo de investimento é um dos mais arriscados que tem quando se trata de imóvel, porque você fica 100% à mercê do mercado para ganhar dinheiro. Se o mercado estiver em alta, você ganha, mas se estiver estagnado… você perde. Ou seja, você não tem controle quase nenhum sobre o negócio.
Para ganhar controle e não ficar totalmente dependente das flutuações de mercado, sugerimos olhar a valorização como uma questão mais ampla. Dê um passo atrás e olhe a sua compra como um todo.
Garantir que você não entre em uma furada é muito mais controlável do que esperar que o mercado entre em um ciclo de alta. Sugerimos seguir os 5 pilares de um excelente negócio imobiliário:
1) Localização adequada
O acesso a serviços públicos e privados, como escolas, lojas, parques, atrações locais, restaurantes, centros de negócios, deve ser fácil.
Mais importante ainda, o padrão de construção do apartamento ou casa que você for comprar, deve estar alinhado com o padrão das redondezas.
Regiões em que novos projetos de infraestrutura estão ocorrendo são interessantes e oferecem um bom potencial de ganhos no médio e longo prazo. Exemplos disso seriam abertura de novas estradas, complexos turísticos, centros comerciais, grandes escolas e universidades, etc.
Novamente, é importante tentar ler a “vocação” da região e comprar ou construir apartamentos de acordo com as características de quem vai habitar o entorno deste novo desenvolvimento.
2) Valor abaixo da média
Sendo bem objetivo, o que você quer aqui é comprar “o pior imóvel do melhor lugar do bairro”. Explicando melhor, você precisa buscar uma opção de apartamento ou casa que esteja abaixo dos preços da região.
Muitas vezes esse imóvel estará em más condições, precisando de reforma ou algum tipo de transformação. Porém, por estar bem localizado no bairro, tem um alto potencial de valorização. Basta aplicar técnicas apropriadas, como o home staging ou outras ideias que compartilharemos abaixo.
3) Construção sólida
Imóveis que duram mais, com menos manutenção e dor de cabeça, não depreciam tão rápido. Menos depreciação causa um impacto menor do tempo no valor de venda do apartamento. Construções de má qualidade, desmoronam a valorização que o apartamento poderia ter ao longo dos anos.
4) Condição financeira inteligente
Estamos falando aqui principalmente da condição de pagamento na compra. Mas o que isso tem a ver com valorização do apartamento?
Se você for comprar um apartamento em uma região cheia de novos condomínios, com centenas de pessoas financiando, o risco de inadimplência no local sobe. No médio prazo, se a economia vai para o lado errado, você estará competindo com dezenas ou até centenas de proprietários “argolados”. A valorização despenca.
Individualmente, a lógica se aplica. Se você tiver problemas financeiros e estiver com dificuldades em pagar um apartamento que você financiou, esqueça a valorização de mercado. Você terá que perder lucratividade para vender rápido e se livrar do pepino.
Por outro lado, se você comprar no momento em que há esta inadimplência no mercado, você tem uma ótima oportunidade valorização. Muitas pessoas estão dispostas a vender com desconto para se livrarem de uma dívida.
5) Segurança jurídica
O ponto chave aqui é tratar com documentação rigorosamente legalizada. Imóveis com escritura pública, HABITE-SE, devidamente matriculados no registro de imóveis.
Dito isto, para quem é mais ávido ao risco e tem o conhecimento ou a assessoria apropriada, comprar imóveis com problemas de documentação tem um excelente potencial de valorização.
É um tipo de valorização ativa. Ou seja, você valoriza o imóvel quando você regulariza a documentação que estava enrolada. Compra um problema barato, arruma e vende com lucro.
Ideias de investimentos altamente rentáveis
Agora já entendemos como avaliar se comprar imóvel para alugar vale a pena ou não. Então está na hora de lidar com uma triste verdade do mercado de imóveis: a grande maioria das casas, apartamentos e salas que você procurar não oferecerão lucros e valorização tão boas.
Será necessário pesquisar diversos locais para encontrar um preço baixo, em região de alta demanda, que tenha potencial de valorização.
Entretanto, existem algumas técnicas que facilitam encontrar imóveis altamente rentáveis. Vamos compartilhar 2 com você:
1 – Aluguel de quartos em casas grandes
A dica é procurar casas grandes (5 quartos ou mais) que não vendem nem alugam há algum tempo e que estão em boas regiões residenciais. Geralmente a procura por estas casas é baixa, então o preço por metro quadrado é bastante reduzido.
Você irá realizar o aluguel de quartos nesta casa, podendo utilizar a modalidade república (aluguel mensal) ou hostel (aluguel por diárias via Airbnb).
Este tipo de aluguel apresenta altíssima rentabilidade, superando facilmente 1% do valor da casa ao mês. Além disso, estas casas são desvalorizadas pela baixa demanda. Assim, no momento em que sua propriedade começar a apresentar alta rentabilidade, ela se torna atrativa para outros investidores. O resultado é a valorização do imóvel.
2 – Reforma de apartamentos velhos para Airbnb
É comum em cidades grandes haver apartamentos muito antigos em regiões de excelente localização. Estes apartamentos são uma grande oportunidade para o investidor.
O preço será muito mais em conta. Com uma reforma específica e as técnicas certas de home-staging você conseguirá criar um local altamente atrativo no Airbnb.
O aluguel do imóvel no Airbnb provavelmente trará lucros muito maiores que o aluguel mensal, por se tratar de apartamento especificamente preparado e fotografado para este tipo de aluguel, em uma região muito atrativa para viajantes.
