Glauco Diniz Duarte Empresário – O que uma construtora precisa ter

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, construtora, empreiteira e incorporadora, são frequentemente confundidas, porém existem várias diferenças entre elas. Entenda quais são.

A maioria das pessoas acredita que a construtora é a única responsável pela construção de um imóvel. O que poucos sabem é que o processo construtivo envolve muito mais empresas ao longo do planejamento, execução e venda de um imóvel.  É possível listar muitos profissionais e empresas diferentes envolvidos desde a concepção, investimento, execução, divulgação e venda até a entrega das chaves. Esta é a razão pela qual elaboramos este material, vamos enfim esclarecer a diferença entre Construtoras, Empreiteiras e Incorporadoras.

O que é uma construtora?

Antes de mais nada, vamos começar pela construtora. A construtora é a empresa responsável pela execução física da obra, constantemente é a primeira a ser lembrada quando se fala em construção civil. A construtora é a responsável pela construção, ou seja pela contratação dos profissionais, maquinários e tecnologias de construção, além de ser responsável também pela realização de testes de qualidade dos materiais e do empreendimento.

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Deve contar com:

• ao menos um profissional de engenharia (também com registro no CREA);

• mão-de-obra (operários);

• fornecedores;

• máquinas, equipamentos e toda tecnologia necessária para a construção civil do imóvel.

Suas responsabilidades:

• qualidade física da obra – garantir que a obra não tenha problemas físicos (instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, entre outros – os chamados vícios construtivos);

• testes de qualidade e ensaios tecnológicos para realização física do empreendimento;

• garantir as entregas de acordo com os prazos estipulados no cronograma construtivo;

• segurança de seus funcionários.

Não são responsáveis por:

• projeto da obra;

• planejamento da obra;

• divulgação;

• venda;

Ou seja, as construtoras são obrigadas por lei a possuir registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e ter em seu corpo técnico profissionais de engenharia também devidamente registrados no CREA. Desta forma, são autorizadas a executarem obras de construção próprias ou de terceiros.

P.s.: Muitas Construtoras são comumente chamadas de Empreiteiras, pois são contratadas pelos governos para trabalhar por empreitada, o que é uma modalidade de contratação.

O que é uma empreiteira?

Assim como a construtora, a empreiteira também participa diretamente na produção da obra, mas vale ressaltar que ela é contratada pela construtora para realizar parte determinada da construção.  A empreiteira é uma mão de obra terceirizada, uma opção muito interessante para auxiliar a construtora. A empreiteira contratada fica responsável em realizar as contratações e orientar os profissionais para cada atividade, assim como o pagamento de honorários. Enfim, tudo que envolva os funcionários terceirizados é de responsabilidade da empreiteira.

Suas responsabilidades:

• realizar serviços auxiliares de construção;

• realizar serviços de pequeno porte;

• prestar serviços com finalidades específicas;

• fornecer exclusividade de mão de obra qualificada.

Não necessitam:

• ter registro no CREA;

• ter um engenheiro ou arquiteto responsável.

Ou seja, as empreiteiras realizam apenas serviços auxiliares e de pequeno porte na construção civil, não lhes sendo exigido registros no CREA e nem autorização para realizarem obras de construção próprias. Ela também é remunerada de acordo com a conclusão das tarefas que lhe foram encaminhadas.

O que é uma incorporadora?

Para completar o processo de construção e venda, temos a incorporadora. Esta é a responsável pela parte administrativa ao se criar um novo empreendimento.

A incorporadora é a empresa que articula e vende a obra, responsável também pelo cumprimento de datas de entrega e de validar que o produto está de acordo com o que foi oferecido aos clientes. Por isso, na área imobiliária o termo “incorporação” é usado para identificar atividades de formalização do registro imobiliário.

Suas responsabilidades:

• identificar oportunidades (estudar a viabilidade de um projeto);

• adquirir o terreno;

• formalizar registros imobiliários do condomínio;

• providenciar um financiador para a obra;

• contratar a construtora que será responsável pela obra;

• entrar em contato com escritórios de arquitetura para criarem o projeto;

• indicar se o empreendimento deverá ser multifamiliar ou misto;

• coordenar o projeto (construtivo e arquitetônico) que definirá as áreas comuns e as individuais;

• fazer o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;

• fazer a propaganda do empreendimento (marketing);

• organizar a venda do novo imóvel;

• obter os devidos alvarás e licenças e comercializar as unidades (após o registro).

Sobre a incorporação imobiliária:

É de responsabilidade da incorporadora formalizar junto ao cartório de imóveis:

• o número de unidades autônomas;

• as áreas privativas e comuns;

• o número de vagas de garagem.

Somente a partir desse registro no cartório é que pode-se comercializar os apartamentos, também denominados como unidades autônomas, no caso de um edifício.

Ou seja, quando o consumidor adquire um imóvel, está fazendo negócio com a Incorporadora. Ela é a empresa que contrata a construtora para a execução e entrega da obra.

Acima de tudo vale ressaltar que algumas companhias podem trabalhar em mais de uma função dentro das três categorias (construtora, empreiteira e incorporadora). Grandes construtoras por exemplo, podem também ter uma área responsável pelas tarefas da incorporadora. Em alguns casos, elas também podem ser vendedoras e financiadoras, além de cuidarem da construção, desde que as atividades estejam descritas no contrato social das mesmas.

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