Glauco Diniz Duarte Empresário – Como vender imóvel financiado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, você levou os últimos anos pagando as parcelas da casa nova, mas de lá para cá os seus planos mudaram. Agora, você pensa em trocar de apartamento ou precisa do dinheiro. Naturalmente, você deve se perguntar como é possível vender um apartamento financiado. Com prazos longos, é comum que um financiamento não seja quitado antes de o imóvel em questão ser vendido.

Diante disso, preparamos esse artigo para que você entenda como funciona a venda de imóvel financiado. Vamos detalhar o que é preciso comunicar ao banco, como realizar a transação, como fica o saldo devedor não quitado e os cálculos da operação para os vendedores.

Afinal, posso vender meu apartamento financiado?

Você pode vender seu apartamento financiado sem qualquer problema, mas precisa entender que essa operação tem algumas particularidades comparada à comercialização de um imóvel próprio. Como o imóvel financiado é uma propriedade do banco credor até a quitação da dívida, esse débito precisa ser quitado para que a venda ocorra.

A forma como esse processo se desenvolve depende da forma de pagamento adotada pelos compradores do imóvel.  Em qualquer uma delas, a instituição financeira credora precisa ser comunicada sobre a decisão da venda.

Como funciona a venda de um apartamento financiado?

O primeiro caso é o da venda à vista ou parcelada diretamente com os vendedores, sem financiamento imobiliário. Nessa situação, os vendedores devem contactar o banco, que vai emitir um boleto com todo o saldo devedor a ser quitado. Quando os compradores pagarem pelo apartamento, os vendedores poderão pagar também esse boleto, e vão se livrar da dívida.

Uma vez quitada a dívida, os vendedores deverão registrar um termo emitido pelo banco no Cartório de Registro de Imóveis correspondente. Isso vai retirar a alienação fiduciária da matrícula do imóvel. Assim, os vendedores exercem total controle sobre a propriedade – podendo transferi-la através de uma escritura pública assinada pelas partes e registrada em cartório de imóveis.

Outra forma de concluir a venda é quando os novos compradores fazem um financiamento bancário. Ele pode ser ou não concedido pelo mesmo banco onde o imóvel estava sendo financiado até então.

Nesse caso, o banco credor do imóvel vai apurar o saldo devedor em aberto. Os compradores deverão assinar um contrato de financiamento com sua instituição credora de preferência (e com os vendedores). Esse novo banco credor vai transferir o dinheiro relativo à dívida diretamente ao primeiro banco responsável pelo financiamento do imóvel.

Com isso, o débito até então existente ficará extinto, e o imóvel será alienado ao novo banco credor. Para que a operação seja concluída, é necessário que o novo contrato de financiamento seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É nesse momento que o restante do valor do imóvel (que extrapola o saldo devedor em aberto) é pago pelo novo credor aos vendedores do apartamento.

Se o banco credor da primeira operação for o mesmo do segundo financiamento, o contrato assinado entre compradores, vendedores e instituição financeira vai estabelecer que uma parte do valor do financiamento será destinado à quitação da dívida inicial.

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Como calcular o valor do apartamento financiado para vender?

Para calcular o valor do apartamento financiado para vendê-lo, você não deve simplesmente reproduzir o montante pelo qual você o adquiriu. Principalmente se muito tempo tiver passado desde o início do seu financiamento.

Mesmo que o imóvel negociado ainda não tenha sido quitado, quem define seu preço para a venda são os próprios vendedores. É preciso levar em conta, no entanto, uma série de fatores antes de anunciá-lo.

Verifique se a região em que o imóvel está se valorizou ou não desde a sua compra. Desde Setembro de 2021, por exemplo, imóveis residenciais tiveram alta em seus preços de venda de 4,17% em São Paulo e de 2,66% no Rio, segundo o índice de mercado.

É também importante encontrar o valor de mercado do seu imóvel. Vale compará-lo com apartamentos ou casas de mesmo tamanho, estado de conservação e com a mesma infraestrutura em regiões próximas.

Para quem mora em condomínios, essa pesquisa fica ainda mais fácil: verifique se vizinhos venderam apartamentos recentemente, e por quanto eles foram negociados. A infraestrutura do prédio e da região no entorno também influenciam no preço do imóvel.

Por fim, entenda que uma parte do valor recebido com a venda será destinado diretamente à quitação do saldo devedor com o banco. Por isso, nunca conte com o valor de venda inteiro para nenhum planejamento pessoal.

Como declarar a venda de apartamento financiado à Receita?

É preciso declarar a venda de apartamento no Imposto de Renda como se fosse uma operação envolvendo um imóvel à vista. A diferença é que você só vai ter como lucro taxado a diferença entre o total recebido e a quantia empregada para quitação da dívida. De forma genérica, o lucro com essas operações é taxado em 15%, mas há várias exceções.

Quando se vende um imóvel, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita. Ele calcula o lucro que você obteve com a transação e importa os dados informados automaticamente para a sua declaração anual, na aba “Ganhos de Capital”. Basta selecionar a opção “Importação GCap” na interface da declaração.

Os dados importados vão ser inseridos em “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” caso o lucro apurado na venda seja tributável. Caso não seja, essas informações são encaminhadas para a área “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além de inserir informações relativas ao lucro, é preciso excluir o imóvel até então financiado da aba “Bens e Direitos”. É só a abrir e selecionar “Editar”. Você deve zerar o valor relativo à situação em 31/12 do ano da declaração. No campo “discriminação”, esclareça que o imóvel foi vendido, e informe o nome e CPF/CNPJ do comprador. Se a compra foi feita por meio de financiamento, é preciso indicar o banco credor.

Comprar um imóvel já financiado pela Caixa é possível?

Sim, você pode comprar um imóvel já financiado pela Caixa – e ainda não quitado. Esse procedimento vai funcionar como nos outros bancos. Caso os compradores paguem à vista, será apurada a dívida e, com parte do valor recebido pela compra, os vendedores vão quitar um boleto com todo esse débito. Depois, ficará livre para registrar uma escritura pública em Cartório de Registro de Imóveis e concluir a transação.

Se os compradores optarem por um financiamento, o contrato dele com a instituição bancária deve prever que parte do valor liberado servirá para quitar o saldo devedor do imóvel junto ao credor. Assim, a dívida dos vendedores também fica “paga”. Ele recebe o valor total subtraído dessa quantia necessária para a quitação. A operação deve ser formalizada com o registro do contrato no cartório de imóveis correspondente.

A exceção é para imóveis comprados dentro da menor faixa de renda familiar do programa Minha Casa Minha Vida (até R$1,8 mil mensais de renda bruta). Essas propriedades não podem ser negociadas até o final do prazo de pagamento.

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