Glauco Diniz Duarte Empresário – O que é imóvel foreiro

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, imóvel foreiro é um tipo de casa, apartamento ou terreno cujos direitos estão cedidos a uma pessoa, mas que não a fazem proprietária do lugar. Por isso, para fazer uso do espaço, o usuário deve pagar taxas específicas.

As dúvidas envolvendo imóvel foreiro não são poucas: “que tipo de propriedade se enquadra nessa definição?”; “é possível vender imóveis desse tipo?”; “que taxas específicas são cobradas?”. É muito importante esclarecer essas e outras perguntas durante uma transação imobiliária. Do contrário, você pode ter surpresas desagradáveis.

Imóvel foreiro: como funciona esse tipo de propriedade?

O imóvel foreiro é aquele que tem um “administrador”. Ou seja, uma pessoa que atua como dona do lugar, cuidando da manutenção do espaço, pagando impostos e podendo alugar e realizar construções. Contudo, ela não é a real proprietária do imóvel, mas possui uma espécie de licença de uso.

O dono do terreno, casa ou apartamento em questão é, geralmente, uma instituição ou o governo. Desse modo, podemos citar como responsáveis por esse tipo de propriedade:

• a união, no que se relaciona com as áreas geridas pela Marinha;

• os municípios;

• a Igreja Católica, que possui vários bens espalhados por todo o Brasil.

Citado isso, é muito importante buscar informações aprofundadas sobre o imóvel que você está querendo comprar. Converse com o vendedor se a área é vinculada a algumas das instituições citadas ou, então, vá até a prefeitura e verifique os registros disponíveis.

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Taxa de foro: o que é?

A taxa de foro é um tipo de “aluguel” que o foreiro (pessoa que está fazendo uso do imóvel) paga ao dono do espaço. O valor é anual, podendo ser quitado de forma parcelada ou à vista. Ele é obrigatório, sendo uma contraprestação para utilizar a área.

O foro é cobrado apenas quando a pessoa detém de forma integral uma parte do imóvel, estando o restante sob a tutela da união, município ou igreja. Aqui, o preço da taxa corresponde a 0,6% do valor do terreno, sem levar em conta as benfeitorias realizadas pelo usuário.

Taxa de ocupação: quando pagar?

Diferentemente do foro, a taxa de ocupação é cobrada quando a propriedade, de maneira integral, pertence ao governo ou à Igreja Católica. Ela também é obrigatória, mas, nesse caso, seu cálculo é diferenciado.

A porcentagem da cobrança é de 5% do valor total dos imóveis construídos a partir de outubro de 1988. Para propriedades mais antigas, a cobrança fica em 2%. Isso quer dizer que o pagamento final pode ser bastante alto, dependendo do preço de venda da habitação ou terreno. Ainda mais para uma taxa que é cobrada anualmente.

Sendo assim, dependendo da situação, é possível solicitar uma isenção do pagamento. No caso dos imóveis da União, é necessário ter renda de até cinco salários mínimos para entrar no benefício e preencher uma série de documentos. Estes são enviados para análise pelo órgão responsável pela propriedade.

Em caso de um parecer positivo, a dispensa fica valendo por quatro anos. Depois desse período, é necessário entrar com um novo requerimento.

Laudêmio: o que significa?

O laudêmio é um outro tipo de taxa que o foreiro precisa pagar como uma contraprestação por estar usando um imóvel que, originalmente, não era seu. Só que aqui, o valor é cobrado apenas nos casos de compra ou venda.

O laudêmio é cobrado somente em propriedades de Marinha, ou seja, aquelas geridas pela União. Assim como ocorre com o foro, ele custa 5% do valor total do imóvel. O seu pagamento deve ser feito pela pessoa que está realizando a venda e, posteriormente, apresentado pelo comprador na hora do registro da propriedade.

A venda do imóvel foreiro: como é realizada?

Como explicamos no tópico anterior, o processo de venda de um imóvel foreiro tem início com o pagamento do laudêmio. Caso este não seja feito, a pessoa que está realizando a compra não consegue fazer o registro da casa, apartamento ou terreno junto às entidades governamentais.

Sendo assim, se você for o comprador nessa transação, exija do vendedor a quitação do laudêmio antes de finalizar o processo imobiliário. Do contrário, terá que arcar com esse custo na hora do registro.

Porém, com exceção desse detalhe do pagamento, um imóvel foreiro pode ser vendido sem nenhum problema. Além disso, pode ser usado como empréstimo com garantia de imóvel , a exemplo dos realizados na CashMe.

Taxas atrasadas: quais as consequências?

O pagamento das taxas de foro ou de ocupação precisa ser feito dentro da data estabelecida, do contrário o foreiro terá que arcar com multas e juros sobre o valor. A multa diária varia de 0,33 até 20%. Já os juros de mora levam em conta a variação acumulada da taxa Selic e somam a esta a porcentagem de 1%.

Esses encargos extras podem causar um grande desequilíbrio financeiro para o usuário, por isso é mais do que importante manter a taxação em dia. Além disso, caso a inadimplência torne-se uma prática regular, o governo poderá inserir o foreiro na Dívida Ativa da União e no Cadastro de Inadimplentes.

Dependendo da situação, a pessoa pode até perder o direito de uso do imóvel. O que, com certeza, causará muita dor de cabeça.

Aforamento: o que significa?

Um imóvel foreiro gera um tipo de dívida eterna para o ocupante do local. Afinal de contas, enquanto ele estiver na propriedade, precisará pagar a taxa de foro ou de habitação. Contudo, existe uma forma de cessar essa obrigação: o aforamento.

O termo significa que o dono do imóvel (União, governo municipal ou Igreja Católica) libera o usuário dessas taxas. Esse benefício é concedido a total critério do proprietário. Assim, caso ele tenha vontade, irá conversar com o foreiro e estimular um prazo máximo para que o pagamento tenha fim.

O tempo não é pré-definido e pode durar um ano, dez anos ou, até mesmo, mais de uma geração. Porém, depois da data fixada, o ocupante passa a ser o total proprietário do imóvel.

Depois do que explicamos, é possível perceber que um imóvel foreiro é um tipo de construção ou terreno com diversas particularidades. Portanto, tenha muita atenção antes de adquiri-lo.

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