Glauco Diniz Duarte Empresário – Perspectivas do cenário imobiliário

Glauco Diniz Duarte Empresário – Perspectivas do cenário imobiliário

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, os últimos anos de pandemia foram difíceis para qualquer setor da economia. Mudanças importantes ocorreram na forma com que as pessoas vivem, trabalham e se relacionam.

Se tratando do setor imobiliário, somente no ano passado (2022), dados da Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários (ABRAINC), relataram que a porcentagem de imóveis comercializados aumentou cerca de 12% no Brasil, quando comparado ao ano anterior (2021).

Isso representou mais de 133 mil imóveis vendidos somente nos primeiros 10 meses de 2022, o que já se constitui no maior valor registrado desde 2014, ano em que se iniciou essa contabilização pela ABRAINC.

Os empreendedores enxergam 2023 como o ano em que as coisas finalmente retornarão aos eixos.

Os dados mais recentes da ABRAINC trazem que mais de 60% desses empreendedores acreditam que 2023 será um ano melhor do que 2022 no setor imobiliário.

Esse aumento do mercado imobiliário em 2023 é também confirmado pelo Banco Central, que acredita na tendência de que novos projetos de imóveis saiam do papel.

Crescimento do mercado de imóveis comerciais

Os imóveis comerciais são as propriedades voltadas para o trabalho e não para moradia. Esse tipo de imóvel gera diversos empregos para milhares de pessoas, sendo em sua maioria divididos em salas comerciais.

Durante os anos da pandemia, esse tipo de imóvel sofreu uma queda drástica por conta das restrições sanitárias. O distanciamento social, a proibição de viagens, a redução de eventos e reuniões presenciais, levou a um esvaziamento de muitas salas comerciais.

Para o mercado imobiliário em 2023 se espera uma fase de recuperação, visto que as atividades presenciais retornaram em todo Brasil.

Por esse motivo, o Compound Annual Growth Rate (CAGR), também conhecido como a taxa de crescimento anual composta, prevê um crescimento de 10% para 2023.

Esse crescimento pode parecer pequeno, mas é bastante significativo, principalmente porque o número de investimentos vindos do exterior para o mercado de imóveis comerciais tem aumentado.

Aumento da demanda por imóveis sustentáveis

Outra tendência para o mercado imobiliário em 2023 são os imóveis sustentáveis! As construções com menores impactos para o meio ambiente têm surgido no mercado desde a década de 90.

O termo “green building” foi criado para identificar os imóveis no qual foi utilizado algum tipo de tecnologia que reduzisse o impacto da sua construção e de seu funcionamento ao meio ambiente.

Esses edifícios ou residências utilizaram de estratégias para que a sua construção não fosse impactante para a natureza, sendo positiva para a vida que está em torno do imóvel ou trazendo algum benefício social e econômico.

Prédios modernos têm sido construídos com base nessa tendência do green building, além de que, alguns imóveis antigos estão passando por uma repaginada para se tornar um local mais sustentável e menos agressivo ao meio ambiente.

Para ser classificado como green building é necessário cumprir alguns critérios, como, por exemplo:

• Ser um imóvel sustentável a médio e longo prazo;

• Usar algum tipo de energia renovável, como a energia solar ou eólica;

• Usar matérias-primas não tóxicas na sua construção;

• Usar, quando possível, materiais reciclados em sua arquitetura e construção;

• Possuir sistema eficiente de água, com o aproveitamento máximo de sua utilização;

• Possuir arquitetura que possibilite o uso da iluminação natural, evitando o uso exagerado de energia;

• Gerenciar os resíduos;

• Utilizar o ambiente em torno como parte integrativa do imóvel.

Os imóveis que atendem esses critérios são valorizados e procurados por boa parte da população que tem se preocupado cada vez mais com o meio ambiente e a sustentabilidade.

Principalmente no setor de negócios, muitas empresas têm sido pressionadas a se tornarem mais sustentáveis, e tem buscado alternativas para o seu escritório/sede, preferindo locais que estejam de acordo com essas novas tendências sustentáveis.

O setor de construção de imóveis sustentáveis também emprega uma parcela importante da população. Estima-se que até 2030, mais de 6 milhões de empregos sejam gerados nesse setor.

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Maior oferta de imóveis compactos e funcionais

Outra tendência marcante para o mercado imobiliário em 2023 são os imóveis compactos e funcionais.

É de conhecimento de todos que o m² tem se tornado cada vez mais caro. Esse crescimento de preço não acompanha o salário da grande maioria da população, principalmente em grandes cidades como São Paulo.

A solução para esse problema são os imóveis compactos e funcionais! Um imóvel compacto não significa ser apenas pequeno, ele deve ser funcional e prático, estando as coisas devidamente alinhada e posicionadas para que o morador não abra mão do seu bem-estar.

Possuindo cerca de 45 a 50 metros quadrados de área útil, esses imóveis são ideais para quem passa pouco tempo em casa e já é tendência em grandes cidades do mundo, como em Tóquio, Pequim e Nova York.

Para se ter noção da dimensão desse setor, somente em São Paulo, metade dos últimos lançamentos de imóveis em 2022 foram do tipo compacto!

O público desses imóveis é em sua maioria jovens e modernos, que preferem gastar pouco com a moradia e não passam muito tempo em casa. Além disso, esse público não busca um “lar” e está em constante mudança de residência.

Perspectivas para o mercado imobiliário em 2023

O mercado imobiliário pode ser dividido em 4 fases, sendo elas a de: recuperação, expansão, excesso de oferta e recessão. Qualquer desequilíbrio em uma dessas fases pode gerar um problema maior no futuro.

Em 2022, mesmo com o crescimento do mercado, uma série de fatores jogou o setor imobiliário para a fase de excesso de oferta. Acredita-se que em 2023 a tendência permaneça a mesma ou que seja a etapa seguinte, a de recessão.

No entanto, como foi visto durante os anos da pandemia, essa tendência pode se modificar rapidamente. Por esse motivo, é preciso atenção redobrada na linha de oferta e demanda do setor imobiliário para identificar qual a fase estará em evidência.

A desinflação é uma questão pertinente para o mercado imobiliário em 2023. A diminuição de juros e a criação de medidas econômicas para a redução de preços estão levando a valorização dos imóveis.

Um dos juros mais importantes que está em queda é o para o financiamento de imóveis. Em conjunto com a taxa Selic no controle da inflação, o acesso a créditos para o financiamento de imóveis irá aumentar, o que significa mais pessoas interessadas em adquirir imóveis.

Mesmo com os possíveis problemas na liberação e créditos e empréstimos para partes das famílias que possuem risco de inadimplência, a compra, venda e troca de imóveis estará em alta em 2023.

Isso só é possível, pois o mercado de imóveis é um mercado sólido no Brasil, considerado seguro e confiável para os investidores, atuando como uma reserva de dinheiro.

Previsão de valorização ou desvalorização dos imóveis

Em relação à valorização e desvalorização dos imóveis, 2023 não trará grandes surpresas e a tendência é que o preço continue subindo, seguindo o ano passado, no entanto, de forma mais discreta e moderada.

O ritmo da inflação dita a valorização dos imóveis, portanto, a redução da inflação (mesmo que de forma tímida), também vai influenciar no valor final. Como a inflação em 2023 está inferior à de 2022, o preço dos imóveis tendem a subir, mas em uma escala menor.

No entanto, um sério problema que está rondando a valorização/desvalorização dos imóveis é o binômio “salário X juros de financiamento”.

Diversas pessoas tem buscado um financiamento imobiliário para a aquisição de uma casa ou apartamento. Porém, o risco de inadimplência devido aos baixos salários preocupa as instituições financeiras.

Devido a essas questões, tem se reduzido o valor dos financiamentos, levando a população buscar imóveis menores ou em áreas distantes dos centros urbanos.

O ano de 2023 é um ano de mudanças na gestão do Governo Federal, portanto, é necessário cautela durante os primeiros meses do ano, para avaliar quais serão as principais modificações propostas pelo presidente para o mercado imobiliário em 2023.

Quando os preços dos imóveis vão cair?

Saber o momento certo em que o preço dos imóveis irá cair é um assunto delicado e difícil de se supor. Para entender como irá se comportar essa questão em 2023 é preciso avaliar a tendência dos anos anteriores.

Em 2020, a taxa de juros Selic esteva bem abaixo, em torno de 2% ao ano. Isso influenciou na oferta de créditos baratos e a grande procura por imóveis, valorizando o setor.

No entanto, nos últimos 3 anos esse valor saltou mais de 11%, indo para 13,75% ao final de 2022. Seguindo a tendência, 2023 se mostra um ano pouco favorável para os imóveis, pois a taxa Selic continua se mantendo em torno de 13%

A boa notícia é que a previsão para o final de 2023 é que essa taxa reduza, ficando em torno de 12,25%

Porém, vale lembrar que como todo mercado, existem oportunidades pontuais, e que quem estiver atento, vai conseguir extrair vantagens na compra/venda de imóveis.

Mesmo não sendo o melhor momento, é possível realizar um bom negócio, principalmente se a taxa de juros caírem ou o Governo propor alguma nova isenção ou liberação de crédito imobiliário.

Portanto, conseguir um bom negócio vai depender de cada pessoa e do seu poder de negociação. Vale lembrar que durante a alta de juros, as pessoas tendem a comprar imóveis pequenos, pois o metro quadrado se torna bem valioso.

Dessa forma, a localização, tamanho em metros quadrados, quantidade de parcelas e juros vão influenciar bastante na escolha de um imóvel.

A projeção para os próximos anos não são as melhores, portanto, se você conseguir comprar um imóvel em 2023, sem se endividar ou transformar sua vida financeira em uma bola de neve, vale a pena investir pensando em uma economia no futuro.

Por fim, fica claro que o mercado imobiliário em 2023 será duramente impactado pelas mudanças no país no setor da economia e da política. Muitos fatores estão ligados a esse mercado, então é preciso paciência e atenção antes de vender ou comprar um imóvel.

Mesmo com tantos desafios, existe um crescimento na demanda de imóveis pela população e empresários. Esse crescimento se dá em sua maioria pela urbanização de áreas e crescimento demográfico de grandes cidades.

Por fim, para saber o momento certo de comprar ou vender um imóvel é preciso estar atento a taxa de juros para financiamento, a tendência do mercado, linha da oferta e demanda, além das mudanças propostas pelo Governo Federal.

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