Glauco Diniz Duarte Empresário – Responsabilidades da incorporadora de imóveis

Glauco Diniz Duarte Empresário – Responsabilidades da incorporadora de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, no Brasil, o setor imobiliário tem que cumprir certas leis e regulamentos, e as incorporadoras imobiliárias não são exceção. Essa atividade é regida por diversas leis, incluindo a Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações imobiliárias, e a Lei 13.786/2018, que estabelece regras claras para a rescisão por inadimplemento dos adquirentes de imóveis de incorporação imobiliária.

A construção de empreendimentos como condomínios residenciais com unidades autônomas, somente é possível através do processo de incorporação imobiliária.

A lei exige que a incorporação seja registrada na matrícula do imóvel antes de seu lançamento, incluindo o cumprimento de certos procedimentos e a apresentação de documentos específicos. Também estabelece normas para a relação entre incorporadoras e compradores, regulamentadas pelo Código de Defesa do Consumidor.

A Lei 10.931/04, acrescentou à Lei de Incorporações Imobiliárias o regime de Patrimônio de Afetação.

A incorporação imobiliária também deve seguir as regras estabelecidas pelo Plano Diretor e pela Lei de Zoneamento da cidade. O Plano Diretor é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento urbano visando priorizar o interesse geral acima dos interesses particulares.

Já a Lei de Zoneamento divide a cidade em zonas e define o quanto pode ser construído ali. É como um limite para a intensidade da construção em cada parte.

O Plano Diretor oferece uma visão ampla enquanto a Lei de Zoneamento é mais detalhada, definindo o que pode e o que não pode fazer em cada rua e área; como a construção de casas, empresas ou fábricas, além de quão longe você precisa construir dos demais edifícios.

O que é incorporadora imobiliária?

A empresa incorporadora é responsável por lidar com todos os aspectos de um projeto de construção de um empreendimento que possui unidades autônomas, cujas vendas iniciam antes da conclusão da obra. Ela é responsável pela concepção do empreendimento, desde a análise de viabilidade até a comercialização das unidades. Isso inclui a compra de terrenos, obtenção de licenças e aprovações, contratação de construtora, se for o caso, e de uma imobiliária para vender as unidades.

Em alguns casos, a incorporadora pode oferecer unidades do projeto como pagamento para os proprietários dos terrenos em que pretendem construir.

É importante observar que a incorporadora e a construtora podem ser a mesma empresa, ou podem ser empresas diferentes. Se não forem as mesmas, sendo que o incorporador deve contratar uma construtora para executar a obra.

Quais são os objetivos de uma incorporação imobiliária?

Os objetivos de uma incorporação imobiliária são:

• Incorporar uma obra a um terreno pertencente a outro proprietário;

• Transformar um terreno em um empreendimento fracionado, com unidades autônomas, incorporando o prédio que será construído;

• Construir grupos de edificações ou uma única edificação, sendo que as vendas podem iniciar logo no lançamento do empreendimento ou até antes da conclusão da obra;

• Regularizar cada uma das unidades junto ao cartório de registro de imóveis para que possam ser comercializadas.

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Quais são as principais etapas da incorporação imobiliária?

As principais etapas da incorporação imobiliária incluem:

Estudo do terreno para incorporação imobiliária:

Antes de começar um projeto imobiliário, é importante avaliar as características do terreno e as regras municipais de uso e ocupação do solo.

Com a devida autorização, é possível determinar a área total do edifício e a quantidade de pavimentos. Em seguida, é fundamental fazer uma análise do mercado para garantir a viabilidade e lucratividade do projeto.

Análise mercadológica e de viabilidade econômica:

Investigar o setor imobiliário é uma obrigação antes de entrar no campo. Isso inclui analisar a concorrência, encontrar clientes-alvo, fazer pesquisas de mercado e definir um cronograma para a implementação. Tudo isso ajuda a planejar e se preparar estrategicamente.

Além disso, você também precisa analisar os números – calcular custos, fazer orçamentos e planejar pagamentos para ver se o projeto será competitivo em termos financeiros.

Você também precisará calcular o Valor Geral de Vendas (PSV), que é basicamente o valor de venda de cada propriedade dentro de um edifício.

Documentação para incorporação imobiliária:

Para avançar no processo de incorporação imobiliária, o primeiro passo é registrar o memorial de incorporação no cartório competente. O memorial deve ser composto por todos os documentos elencados no artigo 32 da Lei 4.591/64. Os principais são:

• Título que comprove a propriedade sobre o terreno, ou a cessão de direitos, ou imissão na posse;

• Avaliação do custo global da obra, determinando o custo de construção de cada unidade;

• Atestado de idoneidade financeira por parte da incorporadora;

• Certidões negativas do terreno, da incorporadora e do vendedor;

• Certidão vintenária do terreno;

• Declaração referentes às frações ideais, vagas de garagem, prazo de carência, cálculo de área construída e parcelas de preços;

• Documentação de secretarias ambientais;

• Memorial descritivo das especificações da obra;

• Minuta detalhada da convenção dos condôminos;

• Projeto de construção aprovado.

Para registrar uma incorporação imobiliária, é importante verificar se há necessidade de apresentar mais documentos no cartório da sua cidade.

Financiamento e comercialização das unidades:

A incorporadora imobiliária inicia seus trâmites legais e solicita financiamento imobiliário para levantar os recursos necessários para a construção.

O projeto é submetido à avaliação de instituições financeiras, havendo também a opção de buscar investimentos por meio do crowdfunding imobiliário, onde investidores individuais contribuem com um percentual do valor total da obra.

Uma vez obtido o financiamento, a incorporadora dedica-se à comercialização do empreendimento, promoção do imóvel e gestão das negociações com os compradores interessados.

Execução da obra:

Para garantir o sucesso de um projeto imobiliário, é fundamental dispor de recursos financeiros suficientes para sua execução. Assim, a captação de recursos é uma etapa fundamental, pois fornece o que é necessário para garantir o andamento da obra, mesmo durante as vendas.

Com esses recursos disponíveis, a construtora é contratada para definir os fornecedores e a equipe técnica responsável por garantir o cumprimento do cronograma de obra. Durante todo o processo, são realizadas vistorias técnicas e averbações finais para garantir que tudo esteja em ordem.

Patrimônio de afetação

Explicando de maneira simplificada, quando um incorporador (pessoa ou empresa que constrói um prédio ou conjunto de casas) opta por aderir a esse regime, os bens (dinheiro, terreno, etc.) usados para construir o empreendimento ficam vinculados ao projeto, ou seja, são usados apenas para terminar a obra e entregar as unidades.

Qual é o processo de estabelecimento do patrimônio de afetação?

Para optar por esse regime, é preciso assinar um documento e averbá-lo no cartório de registro imobiliário. Além disso, é preciso fazer uma contabilidade separada para o empreendimento e manter o dinheiro em uma conta específica.

Também é possível que os compradores do imóvel tenham acesso a relatórios sobre como o dinheiro está sendo usado, mas eles não têm nenhuma responsabilidade na construção ou nas decisões sobre a obra.

A averbação garante a publicidade de qualquer situação jurídica relacionada ao imóvel. De acordo com a Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação pode ser criado mesmo para obras em andamento, desde que seja feito antes da expedição da certidão de baixa e “habite-se” do empreendimento.

A averbação de patrimônio de afetação é um processo irreversível que garante que fundos específicos sejam utilizados exclusivamente para o empreendimento em questão.

Isso assegura que os responsáveis pelo projeto arcarão com todos os custos até que outras pessoas assumam a responsabilidade.

Além disso, a construtora pode se beneficiar de incentivos fiscais (RET – Regime Especial de Tributação) e é obrigada a estabelecer um grupo com os compradores para acompanhar a utilização dos recursos.

Qual a importância da assembleia de afetação para incorporadora e adquirentes?

Para que você possa compreender melhor a relevância da assembleia de afetação, organizamos as informações em tópicos específicos para tornar o assunto mais acessível. Confira abaixo.

O que é a assembleia de patrimônio de afetação?

• A assembleia de patrimônio de afetação é uma reunião realizada pela construtora para informar os clientes sobre o este regime, esclarecer suas dúvidas e eleger uma comissão de compradores. É possível enviar um representante caso o proprietário não possa comparecer, bastando apenas apresentar uma procuração com reconhecimento de firma.

O que faz a comissão criada na assembleia?

• Na assembleia é estabelecida uma comissão, composta por alguns compradores que ficarão a par das informações financeiras da obra e podem monitorar o andamento da construção de acordo com um cronograma pré-estabelecido.

Por que a assembleia de patrimônio de afetação é importante?

• A realização da assembleia de patrimônio de afetação proporciona uma maior proteção jurídica para aqueles que adquirem unidades imobiliárias na planta ou em construção, evitando que recursos destinados a uma incorporação sejam desviados para outros projetos ou interesses particulares da empresa incorporadora. Contribuindo assim, para a recuperação da confiança no mercado imobiliário.

Quais são os benefícios para os adquirentes?

• A constituição do patrimônio de afetação oferece maior segurança para quem investe em imóveis, garantindo que, em caso de falência do responsável pelo empreendimento, outra incorporadora ou empresa possa assumir e concluir a obra.

Quais são os benefícios para as incorporadoras?

• A realização da assembleia de patrimônio de afetação é benéfica para as incorporadoras, pois proporciona maior transparência e confiança aos clientes, o que pode ser um diferencial em relação aos demais empreendimentos da região. Além disso, aumenta a satisfação dos compradores com a obra e com a incorporadora, contribuindo para a melhoria da reputação da empresa. Além disso, a construtora pode se beneficiar de incentivos fiscais (RET – Regime Especial de Tributação).

Conclusão da obra

Concluída a obra, ocorre a expedição do habite-se e após isso, a incorporadora organiza a primeira assembleia para fazer a instalação do condomínio, que é a entrega oficial do empreendimento aos compradores das unidades autônomas. Após a vistoria das unidades, elas estarão prontas para moradia.

Por fim, as chaves são entregues aos moradores, marcando o início de uma nova etapa para eles e para o empreendimento.

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