Glauco Diniz Duarte Empresário – Como investir na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, antes de ponderar se compensa ou não investir em casas para vender, é necessário que você saiba se prefere aplicar dinheiro em fundo imobiliário ou imóvel físico.
Os fundos imobiliários (FIIs) vêm chamando a atenção das pessoas que investem. A aplicação financeira atingiu, em outubro de 2019, a marca de 500 mil cotistas Pessoas Físicas — mais do que o dobro do que tinha em janeiro.
Os FIIs são uma forma de investir em imóveis com quantias menores e maior liquidez. As cotas de fundos são comercializadas na bolsa de valores a partir de R$ 100.
Por outro lado, investir em um imóvel para vender permite obter maiores retornos, apesar de também oferecer um risco maior e exigir mais planejamento.
Nessa modalidade, a autonomia de escolha do local e tipo do imóvel cabe à pessoa que realiza o investimento (enquanto em um FII essas decisões são tomadas pelo gestor). Uma desvantagem é o alto volume de capital necessário, principalmente se a ideia é construir um imóvel para locação.
Em ambos os casos, a meta deve ser obter um retorno maior do que o que poderia ser alcançado no mercado financeiro.
Alugar ou vender: o que é melhor?
Outra questão que deve ser considerada por quem está pensando em investir em imóveis é se faz mais sentido comprá-los para vender ou para alugar.
As pessoas na região em que o investimento será realizado preferem alugar ou comprar imóvel? É necessário considerar a demanda para escolher a opção que pode oferecer retornos maiores e mais rápidos.
Além disso, considere seu objetivo financeiro. Construir um imóvel ou reformá-lo tem um custo alto. O aluguel é uma forma de capitalizar o investimento por um extenso período, garantindo dinheiro para metas de longo prazo — como uma reserva para a aposentadoria. Comprar um imóvel para vender é mais indicado para quem precisa obter retornos em prazos mais curtos.
Como investir em casas para vender?
Investir em casas para vender não é algo simples, ainda mais se o intuito é construir um imóvel do zero. Veja abaixo as principais formas de aplicar dinheiro em imóveis para venda.
Terrenos
Adquirir terrenos é a forma mais simples de obter retorno com a valorização do mercado imobiliário. Sua vantagem é que não há custos com reformas ou construção.
A compra é feita quando há expectativa de aumento de preço no entorno. No longo prazo, caso essa expectativa se concretize, é possível vender o bem não apenas para outros compradores, mas também para construtoras. Elas costumam pagar quantias relevantes para viabilizar empreendimentos.
Construir um imóvel no terreno e depois vendê-lo pode ser uma opção para maximizar retornos, ainda mais se for possível construir mais de uma unidade no local. Nesse caso, todos os custos com a aquisição, construção e vendas devem ser colocados na ponta do lápis por quem aplica o dinheiro.
Além disso, é necessário trabalhar com prazos estimados para obter o retorno do investimento, de forma a não contar com o dinheiro investido por um período longo. Eventuais problemas no andamento da obra podem imobilizar o capital por mais tempo do que o esperado, por isso precisam ser considerados no planejamento.
Imóveis usados
Imóveis usados costumam ter uma grande vantagem: boa localização. Essas unidades podem ter sido construídas há anos, até mesmo décadas, onde não há mais espaço para novos empreendimentos, como nas grandes capitais.
Uma estratégia é buscar imóveis antigos que estão desvalorizados por falta de reformas e comprar o local com o objetivo de reformá-lo. Dessa forma, será possível revendê-lo por um valor maior.
Uma forma de aumentar ganhos obtidos com a venda e reforma de imóveis usados é buscar quem precisa vender as unidades rapidamente. Isso torna possível comprar o imóvel por um preço abaixo do seu valor de mercado.
Se você está disposto a investir em casas para vender, é necessário saber bem onde está pisando. Vai comprar um terreno ou imóvel usado? Verifique se a construtora ou o empreendedor é confiável. Procure órgãos nos quais seja possível verificar número de reclamações, como o Procon.
Dessa forma, você evita embarcar em uma furada e ter prejuízo — com contratos que não tenham validade ou estejam com pendências judiciais, por exemplo.
Na hora de adquirir um terreno, é possível que os lotes tenham características que aumentem o custo de uma eventual obra, como necessidade de drenagem do solo. Portanto, ao investir em um imóvel para vender, é aconselhável contar com assessoria profissional. Busque ajuda de uma corretora de imóveis, um arquiteto e um advogado de confiança.
Grupo de investimento
Um fundo de investimento imobiliário consegue diminuir os custos de investir em imóveis físicos ao reunir um grande número de cotistas. Com a devida proporção, também é possível montar uma espécie de fundo em parceria com amigos e família.
Um grupo pode conseguir comprar um imóvel mais caro ou até um empreendimento inteiro. Além disso, tem maior poder de barganha na aquisição do bem.
Essas pessoas podem se unir não apenas para adquirir o imóvel, mas também para manter uma boa renda com aluguéis. É possível ainda dividir os custos de manutenção, principalmente enquanto o imóvel ficar vago.
Não conseguiu reunir um grupo? Você pode optar pelas formas tradicionais de iniciar o empreendimento, como um investimento, consórcio ou financiamento.
Se verificar que vale a pena financiar um imóvel para vender posteriormente, é necessário considerar que parte do lucro será usada para quitar o empréstimo.
