Glauco Diniz Duarte Empresário – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado imobiliário permanece em alta mesmo perante as crises que o país atravessa. Aliado com a baixa dos juros, realizar operações com imóveis se tornou uma ótima alternativa para quem tem capital para investir.
Deste modo, uma grande dúvida que existe para quem inicia no mercado imobiliário é se vale a pena construir imóvel para venda no próprio CPF ou se é necessário abrir uma empresa para realizar esse tipo de operação.
Portanto, neste artigo vamos esclarecer todas suas dúvidas e ainda dar algumas dicas para quem inicia ou já está há mais tempo neste ramo e quer economizar com impostos.
Construir imóvel: O que é a incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é o nome correto para a atividade de construção de imóveis em um terreno vago com o objetivo de ganhos comerciais, seja com a venda ou aluguel.
Desta forma, a incorporação imobiliária pode ser realizada em terreno próprio (ex: tenho um lote em meu nome e construo um prédio de apartamentos) ou então quando é feito uma permuta, onde é realizado a construção no terreno de um terceiro em troca de um imóvel pronto.
Preciso ter um CNPJ para vender imóveis?
Não há nenhuma obrigação na legislação brasileira que obrigue que a atividade de construção e venda de imóveis seja realizada somente por empresas com CNPJ constituído.
Desse modo, existem alternativas para que tais atividades possas ser exercida no CPF sem problemas.
Contudo, devido a diversos fatores, é mais vantajoso economicamente e seguro juridicamente realizar este tipo de operação por meio de um CNPJ.
A principal diferença entre exercer a atividade de incorporação imobiliária no CPF ou no CNPJ, com certeza, é a economia de impostos.
Enquanto na pessoa física é cobrado o valor de 15% de Ganho de Capital sobre o lucro que ela possui com a venda de imóveis, na pessoa jurídica é pago o valor de 5,93% sobre a operação. Vejamos abaixo um exemplo:
Possuo um lote vago no valor de R$100.000,00 e pretendo construir 6 apartamentos para venda no valor de R$250.000,00 cada. Como fica o pagamento de impostos?
PESSOA FÍSICA
Valor inicial = R$100.000,00
Custo da Obra = R$400.000,00
Valor após a construção: R$1.500.000,00
Imposto a ser pago: R$1500000 – 100000-400000 = 1.000.000,00 x 15% = R$150.000,00 de imposto a pagar.
*Lembrando que só são deduzidas como custo da obra despesas que possuam Nota Fiscal válida.
PESSOA JURÍDICA:
Valor pago após a construção = R$1.500.000,00
Imposto a ser pago = R$1.500.000,00 x 5,93% = R$88.950,00 de imposto a pagar
“Podemos ver que numa simples operação, a economia de impostos é de R$61.050,00 caso realize a operação com um CNPJ, existem ainda alguns benefícios que podem ser usados pela empresa para reduzir ainda mais esse valor.”
Responsabilidade jurídica sobre a obra
A redução de impostos não é o único benefício de se construir utilizando o CNPJ. Existem ainda outros relacionados à responsabilidade jurídica sobre a obra, caso a construção seja feita com o CPF.
Sendo assim, qualquer dano ocasionado a um empregado durante o projeto, ou falha após o imóvel pronto, recaí sobre a pessoa física. O que pode fazer com que o patrimônio do proprietário seja colocado como garantia em um processo judicial.
Além disso, no caso de utilizar um CNPJ, a empresa possui seu próprio Capital Social. Ele não se mistura com o patrimônio dos sócios, o que gera uma blindagem dos envolvidos.
Abertura de crédito
Outra situação onde pode ser benéfico a utilização do CNPJ é para abertura de crédito. Isso porque os bancos avaliam melhor uma empresa do que um CPF.
Sendo assim, acontece que é possível liberar limites maiores, oferecendo melhores condições para financiamentos.
Além disso, não podemos deixar de citar a compra de materiais. As empresas praticam preços diferentes nas situações onde vendem para um CPF ou CNPJ, onde sempre o CNPJ possuí preços e condições melhores de pagamento.
Vale a pena construir imóvel na pessoa física?
Caso o objetivo da construção do imóvel seja para moradia, é viável que se construa na pessoa física, mas caso o objetivo de realizar uma construção seja o ganho financeiro com o aluguel ou venda futura, a abertura de uma empresa com este propósito é o caminho ideal.
