Glauco Diniz Duarte Empresário – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar investimentos. Um desses investimentos (realizado, nesse caso, por empresas) é a incorporação imobiliária.
Incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do mercado de imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.
O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da construção, a incorporação imobiliária também compreende a comercialização das unidades construídas, seja de forma parcial ou total.
Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma pessoa física ou jurídica rege uma obra de condomínio em terreno pertencente a outro proprietário. Dessa forma, ocorre a incorporação de uma obra a um terreno.
Por sua vez, o incorporador comercializa o projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do terreno é pago com unidades da edificação.
Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.
Lei de incorporação imobiliária
A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de incorporação imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964. Ela regula a atuação dos incorporadores, que constroem e promovem certas edificações.
Portanto, a Lei de incorporação imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do cartório imobiliário.
A Lei refere-se à incorporação de empreendimentos imobiliários, através de incorporadora de imóveis.
Conforme estabelecido na Lei, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.
Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações:
Totalidade da área;
Áreas interna e externa;
Área por unidade;
Quantidade de unidades.
O contrato de incorporação imobiliária viabiliza a comercialização dos imóveis. Inclui obras coletivas:
Condomínio;
Prédios;
Loteamentos;
Outros tipos de obras coletivas.
O que faz uma incorporadora imobiliária?
Para estabelecer o que é uma incorporadora imobiliária, segue-se a Lei 4.591/64. Ela diz que a incorporadora de imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.
Portanto, uma incorporadora imobiliária age conforme a Lei ao construir e alienar, de forma parcial ou total, uma obra formada por unidades autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.
Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa jurídica ou física, e entregará a obra finalizada mediante prazos, preços e determinações prévias.
O incorporador imobiliário pode ser:
Aquele que tem a propriedade do terreno;
O cessionário do lugar;
O promitente-cessionário.
Aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.
A incorporadora deve divulgar o empreendimento, bem como permitir que o contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.
Patrimônio de afetação
A Lei n. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência.
Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
Construtoras também podem ser incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a construtora do empreendimento.
Assim, as questões atreladas diretamente à construção pertencem à construtora: mão de obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a incorporadora.
A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis.
