Glauco Diniz Duarte Empresário – Construção e venda de imóveis lucro presumido

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, empresas do setor imobiliário poderão pagar menos Imposto de Renda (IRPJ) e CSLL na venda de imóveis anteriormente alugados, desde que estejam no regime do lucro presumido. A Receita Federal mudou recentemente seu entendimento sobre o assunto e deixou de tributar a operação como ganho de capital. A decisão está na Solução de Consulta nº 7, editada pela Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).

A Receita Federal passou a considerar o resultado desse tipo de operação como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da empresa. Nesse caso, tributa-se com base nas alíquotas de presunção do lucro presumido, que são de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL.

Até então, costumava-se tratar como ganho de capital a receita decorrente da alienação de bens do ativo imobilizado (não circulante) – ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda. Uma situação quase sempre mais onerosa, de acordo com advogados. A Receita exigia 25% Imposto de Renda e 9% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o preço de comercialização.

O tema é importante para o setor imobiliário. É comum esse tipo de operação, principalmente em época de crise. Foi o que ocorreu, por exemplo, em 2008. Incorporadoras acabaram alugando unidades não comercializadas e depois, com a retomada do mercado, decidiram colocá-las à venda, segundo o advogado Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

A discussão, afirma Dias, envolve também a locação de terreno para estacionamento, até o lançamento do empreendimento e venda posterior das unidades. Para ele, a solução de consulta traz mais segurança para o setor. “Era um tema que trazia dúvidas e muita preocupação”, diz. Ele acrescenta, porém, que nem sempre essa alteração na forma de tributar vai gerar economia. “Vai depender da operação.”

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Luís Rodrigo Almeida, sócio do Dib Almeida Laguna Manssur, lembra que essa questão também interessa a holdings familiares ou empresas que têm um ramo imobiliário e se desfazem de imóveis que não utilizam mais no negócio. “Esse assunto é de recorrência semanal. Os clientes têm muitas dúvidas com relação à tributação. Alguns desistiam de vender pela tributação absurda”, afirma.

Do ponto de vista fiscal, a mudança é significativa, de acordo com a advogada Vivian Casanova, sócia de direito tributário do BMA Advogados. A fiscalização da Receita Federal, acrescenta, vinha autuando empresas que não apuravam essas vendas como ganho de capital. “O entendimento que existia até então era de que a mera reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante não modificaria a tributação como ganho de capital.”

Para ela, houve uma mudança significativa no entendimento da Receita. O órgão passou a considerar, afirma, que a receita decorrente da alienação de um imóvel, ainda que esteja temporariamente registrado no ativo não circulante, compõe o resultado operacional e a receita bruta, independentemente de reclassificação contábil. “Com isso, a tendência é que não haja mais autuação e que a jurisprudência do Carf [Conselho Administrativo de Recursos Fiscais] seja pacificada de forma favorável aos contribuintes.”

De acordo com o advogado Thiago Laguna, sócio da área tributária do Dib Almeida Laguna Manssur, existia divergência nos julgados do Carf sobre o tema. Em um caso analisado em julho de 2017 pela 3ª Câmara, da 2ª Turma Ordinária, da 1ª Seção, os conselheiros entenderam que a venda desses imóveis estava sujeita à apuração de ganho de capital (acórdão nº 1302-002-327). Já em 2018, a 1ª Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais julgou de acordo com o novo entendimento da Receita (acórdão nº 1301-003.022).

A nova interpretação está mais de acordo com a realidade do mercado e com as normas contábeis vigentes, afirma o advogado Thiago Marigo de Castro, sócio da equipe tributária do Freitas Leite Advogados. “Esse assunto era quase um tabu na Receita Federal e, pela primeira vez, admitiram que as empresas podem sim vender seus imóveis que já estiveram em seu ativo imobilizado, sem que isso represente ganho de capital”, diz.

A solução de consulta, contudo, afirma Rodrigo Dias, do Secovi-SP, traz uma exceção que ainda preocupa as empresas. Trata-se da venda de sede de empresa. Nesse caso, segundo o órgão, a operação deve ser tributada como ganho de capital. Para o advogado, porém, não há impedimento legal para que uma empresa de eventos, por exemplo, com atividades paralisadas em decorrência da pandemia, possa mudar seu objeto social para abranger compra e venda de imóveis e possa comercializar um bem dentro das novas regras para tributação. “Não faz o menor sentido que se tribute como ganho de capital.”

O texto ainda faz a ressalva de que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa de PIS e Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os bens já terem sido utilizados para locação a terceiros. “É importante lembrar que estão sujeitas a essa tributação”, diz Vivian Casanova.

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